企业拆迁评估是确定补偿金额的关键环节，评估结果直接影响企业的补偿金额。企业拆迁评估的范围包括：房屋价值评估、土地使用权评估、设备搬迁费评估、停产停业损失评估、装修装饰补偿评估等。企业应当重视拆迁评估，积极参与评估过程，对评估结果进行认真审查。
评估机构的选择方式：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第4条，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。企业拆迁中，评估机构的选择方式包括：一是协商选定，被征收人在规定时间内协商选定评估机构；二是投票决定，协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定；三是随机确定，采取摇号、抽签等随机方式确定。
评估机构选择的注意事项：一是关注评估机构的资质，评估机构应当具有房地产价格评估资质；二是关注评估机构的经验，选择具有企业拆迁评估经验的评估机构；三是关注评估机构的独立性，评估机构应当独立、客观、公正地进行评估，不受征收部门的干预；四是关注评估机构的选择程序，评估机构的选择应当符合法定程序，程序违法的评估结果可以被撤销。
| 选择方式 | 适用场景 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|
| 协商选定 | 被征收人能够协商一致 | 被征收人自主选择，满意度高 | 被征收人可能无法协商一致 |
| 投票决定 | 被征收人较多，无法协商一致 | 按照少数服从多数原则，效率高 | 少数被征收人的意愿可能被忽视 |
| 随机确定 | 被征收人无法协商一致且无法投票 | 公平公正，避免人为干预 | 被征收人无法自主选择 |
评估方法的适用：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第13条，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
企业拆迁评估方法的选择：一是市场法，适用于类似房地产有交易的企业厂房，通过比较类似房地产的交易价格确定评估价值；二是收益法，适用于有经济收益的企业厂房，通过预测未来收益并折现确定评估价值；三是成本法，适用于类似房地产没有交易且没有经济收益的企业厂房，通过重新建造相同或类似房屋的成本确定评估价值；四是假设开发法，适用于在建工程，通过预测开发完成后的价值并扣除开发成本确定评估价值。企业拆迁中，一般应当选用市场法和收益法进行评估，因为企业厂房一般有类似房地产交易和经济收益。
评估报告的审查要点：一是评估机构的资质，评估机构应当具有房地产价格评估资质；二是评估人员的资格，评估人员应当具有注册房地产估价师资格；三是评估方法的选择，评估方法的选择应当符合评估对象和当地房地产市场状况；四是评估依据的充分性，评估依据应当充分，包括房屋权属证明、土地使用权证明、规划许可、施工许可、财务报表、纳税证明等；五是评估参数的合理性，评估参数应当合理，包括折现率、收益率、成新率等；六是评估结果的公正性，评估结果应当公正，不得明显偏低或偏高；七是评估程序的合法性，评估程序应当符合法律规定，包括评估机构的选择、评估人员的现场勘查、评估报告的公示和送达等。
复核评估的申请：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第20条，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
复核评估的程序：一是申请，被征收人自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请；二是受理，原房地产价格评估机构收到复核评估申请后，应当受理；三是复核，原房地产价格评估机构应当对评估报告进行复核，复核内容包括评估方法的选择、评估依据的充分性、评估参数的合理性、评估结果的公正性、评估程序的合法性等；四是结果，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
复核评估的注意事项：一是期限，被征收人应当自收到评估报告之日起10日内申请复核评估，不要超过期限；二是书面申请，复核评估申请应当采用书面形式，不要口头申请；三是指出问题，复核评估申请应当明确指出评估报告存在的问题，包括评估方法选择不当、评估依据不充分、评估参数不合理、评估结果明显偏低、评估程序违法等；四是提供证据，复核评估申请应当提供相关证据，证明评估报告存在问题；五是保留证据，被征收人应当保留复核评估申请的副本和送达凭证，证明已经在法定期限内申请复核评估。
| 救济途径 | 申请期限 | 受理机构 | 审查内容 | 企业关注点 |
|---|---|---|---|---|
| 复核评估 | 收到评估报告之日起10日内 | 原房地产价格评估机构 | 评估方法、评估依据、评估参数、评估结果、评估程序 | 原评估机构自我复核，公正性可能不足 |
| 专家鉴定 | 收到复核结果之日起10日内 | 房地产价格评估专家委员会 | 评估程序、评估依据、评估方法选用、评估参数选取、评估结果确定 | 第三方专家鉴定，公正性较高 |
专家鉴定的申请：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第22条，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定处理。
专家鉴定的程序：一是申请，被征收人自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定；二是受理，评估专家委员会收到鉴定申请后，应当受理；三是鉴定，评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一；四是结果，评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估方法选用、评估参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
专家鉴定的注意事项：一是期限，被征收人应当自收到复核结果之日起10日内申请专家鉴定，不要超过期限；二是书面申请，专家鉴定申请应当采用书面形式，不要口头申请；三是指出问题，专家鉴定申请应当明确指出复核结果存在的技术问题，包括评估程序、评估依据、评估方法选用、评估参数选取、评估结果确定方式等；四是提供证据，专家鉴定申请应当提供相关证据，证明复核结果存在技术问题；五是保留证据，被征收人应当保留专家鉴定申请的副本和送达凭证，证明已经在法定期限内申请专家鉴定。
企业评估异议的维权策略：一是认真审查评估报告，企业收到评估报告后，应当认真审查，包括评估机构的资质、评估人员的资格、评估方法的选择、评估依据的充分性、评估参数的合理性、评估结果的公正性、评估程序的合法性等；二是及时申请复核评估，企业对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估；三是及时申请专家鉴定，企业对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定；四是申请行政复议或提起行政诉讼，企业对补偿决定不服的，可以申请行政复议或提起行政诉讼，在行政复议或行政诉讼中对评估结果提出异议；五是申请重新评估，在行政复议或行政诉讼中，企业可以申请重新评估，由法院委托评估机构进行重新评估。
企业评估异议的注意事项：一是不要在评估报告上签字确认，签字确认可能被视为对评估结果的认可；二是不要超过法定期限，企业应当在法定期限内申请复核评估和专家鉴定，不要超过期限丧失救济机会；三是保留相关证据，企业应当保留评估报告、复核评估申请、专家鉴定申请、送达凭证等证据；四是提供充分证据，企业在申请复核评估和专家鉴定时，应当提供充分的证据，证明评估报告存在问题；五是聘请专业律师，企业应当聘请专业律师，制定综合维权方案，维护自身的合法权益。
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