核心结论（温州律师项若森）：国有土地上房屋征收补偿含房屋价值、搬迁与临时安置、停产停业损失及补助奖励；集体土地征收补偿含土地补偿费、安置补助费、住宅补偿、附着物青苗与社保费用；对评估价不服可复核、鉴定，产权调换按安置房差价结算，停产停业损失须满足被征房屋用于非住宅经营等条件。
被征收人最关心“能拿多少钱”。国有土地上房屋征收的补偿项目是房屋价值、搬迁与临时安置、停产停业损失加补助奖励，没有土地补偿费；集体土地征收的补偿项目是土地补偿费、安置补助费、住宅、附着物青苗、社会保障费用，土地补偿费与安置补助费按省级区片综合地价计算。本文讲清四条线：补偿项目有哪些、价格怎么算、停产停业损失什么条件下能拿到、货币补偿与产权调换的差价怎么算，并说明评估异议的复核与鉴定程序。
问题一：国有土地上房屋征收，补偿项目有哪些、怎么算
（一）法律规则
国有土地上房屋征收补偿项目（590号令第17、19条）
| 补偿项目 | 计算方式 | 依据 |
|---|
| 被征收房屋价值补偿 | 不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；由有资质的评估机构按征收评估办法评估确定 | 第19条 |
| 搬迁、临时安置补偿 | 搬迁费按实支付；产权调换房屋交付前支付临时安置费或提供周转用房 | 第22条 |
| 停产停业损失补偿 | 按房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省级制定 | 第17、23条 |
| 补助和奖励 | 市县级政府制定补助和奖励办法，鼓励按期签约搬迁 | 第17条第2款 |
- 没有土地补偿费：国有土地上房屋被征收时，国有土地使用权同时收回（第13条第3款），故补偿项目不含“土地补偿费”。
- 房屋征收决定公告后，评估机构由被征收人协商选定；协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定（第20条），任何单位和个人不得干预。
- 对评估结果有异议→申请复核评估→对复核结果仍有异议→向房地产价格评估专家委员会申请鉴定（第19条）。
协商选定评估机构
评估机构由被征收人协商选定，协商不成按多数决定、随机选定确定
以公告之日为评估时点出具报告
评估基准为征收决定公告之日类似房地产市场价格
对结果有异议，申请复核评估
法定期限内向原评估机构书面申请复核
复核仍不服，申请专家委员会鉴定
向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，结论作为补偿依据
（二）司法实践倾向
补偿标准是国有土地征收诉讼的核心争点。最高人民法院裁判规则明确：补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格；以拆迁人单方委托评估报告为依据、被拆迁人提出异议的，行政裁决主要证据不足；评估报告无评估师签字、未释明复核评估权利、评估漏项的，明显缺乏客观性，补偿决定可能被撤销。
（三）实务操作要点
第一，核对评估时点：评估应以征收决定公告之日为基准，用错时点直接影响金额；第二，盯住评估机构选定程序：应协商选定，程序不合法的评估结论可被推翻；第三，善用复核与鉴定：对评估结果有异议，务必在期限内申请复核评估、专家委员会鉴定，这是不花诉讼成本就能纠偏的通道；第四，清单化核对项目：房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、补助奖励逐项核对，漏项即为补偿不完整
国有土地补偿标准典型案例
| 法院 / 出处 | 裁判规则要点 |
|---|
| 宋莉莉诉宿迁市建设局房屋拆迁补偿安置裁决案（最高人民法院公报案例） | 以拆迁人单方委托的评估机构评估报告为依据作出裁决、被拆迁人提出异议的，应认定行政裁决主要证据不足。 |
| 最高人民法院征收拆迁典型案例（第二批，2018） | 评估报告无评估师签字、未释明申请复核评估权利、评估漏项，明显缺乏客观性，撤销补偿决定。 |
| 对照项 | 国有土地上房屋征收 | 集体土地征收 |
|---|
| 核心补偿项目 | 房屋价值、搬迁与临时安置、停产停业损失、补助奖励 | 土地补偿费、安置补助费、住宅、附着物青苗、社保费用 |
| 补偿定价基准 | 不低于公告之日类似房地产市场价格，评估确定 | 按省级公布的区片综合地价，至少每三年调整 |
| 住宅安置方式 | 货币补偿或产权调换二选一 | 重新安排宅基地、安置房、货币补偿三选一 |
| 有无土地补偿费 | 无（国有土地使用权一并收回） | 有，土地补偿费与安置补助费合并按区片综合地价 |
问题二：集体土地征收补偿项目有哪些、区片综合地价怎么算
（一）法律规则
集体土地征收补偿项目（《土地管理法》第48条、《实施条例》第32条）
| 补偿项目 | 计算方式 | 要点 |
|---|
| 土地补偿费 | 按省级公布的区片综合地价确定 | 至少每三年调整或重新公布一次，以最新公布为准 |
| 安置补助费 | 按区片综合地价确定，需要安置的人口核算 | 与土地补偿费一并按区片综合地价执行 |
| 农村村民住宅 | 重新安排宅基地建房 / 提供安置房 / 货币补偿，三选一 | 尊重村民意愿；先补偿后搬迁（第48条第4款） |
| 其他地上附着物和青苗 | 按省级规定标准补偿 | 地上附着物、青苗在现状调查时清点确认 |
| 社会保障费用 | 将被征地农民纳入相应社会保障体系 | 社保费用单独列支，专款专用（实施条例第32条） |
- 征收农用地须先行办理农用地转用审批（《土地管理法》第44条）；征地批复前不得实施征收。
- 集体土地上房屋因征收方原因未及时补偿安置、补偿时房屋所在地已纳入城市规划区的，权利人可请求参照国有土地上房屋征收补偿标准，但应扣除已取得的土地补偿费（法释〔2011〕20号第12条）。
（二）司法实践倾向
区片综合地价是集体土地补偿的法定基准，按过期标准、未按最新公布的区片综合地价补偿的，属于补偿标准不合法。参照国有标准（法释〔2011〕20号第12条）仅指补偿标准，征收程序仍须走集体土地程序；能否参照须综合迟延补偿原因判断（最高人民法院(2021)最高法行申3462号）。补偿安置未足额到位即要求搬迁的，违反先补偿后搬迁铁律。
（三）实务操作要点
第一，核查区片综合地价版本：以省级最新公布为准，防止按过期标准少算。第二，核对住宅补偿方式选择权：重新安排宅基地、安置房、货币补偿三选一应充分尊重被征收人意愿。第三，社保费用别漏：社保费用是法定补偿项目，单独列支、专款专用，不能折算或省略。第四，城中村争取参照国有标准：若因征收方原因迟延补偿且房屋已纳入规划区，可主张参照国有标准，但须扣除已得土地补偿费
温州本地集体土地住宅补偿参考（温政办〔2025〕27号，2025年施行）：温州市区征收集体土地住宅，按"一翻三"基准（宅基地基底面积×不超过3倍确定安置面积）、人均最低保底 30㎡、无房无地人员 18㎡、最低补偿面积不低于 45㎡。选择货币补偿的，可另获每平方米不超过 300元的签约奖励，并一次性支付 6个月临时安置费。评估时点以征地补偿安置方案确定公布之日为准。区片综合地价温州各地不一（如龙港市区片地价曾为6.28万/亩、其它区域4.71万/亩，以当年度最新公布为准），被征收人务必核对所在地当年度公布的区片综合地价与补偿安置方案。
问题三：停产停业损失怎么算、什么条件下能拿到
（一）法律规则
- 停产停业损失是法定补偿项目（590号令第17条），商铺、厂房、经营用房被征收均可主张。
- 计算：按房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省级制定（第23条）。
- 各地细则不同：如有的地方按房屋评估价值的一定比例一次性支付，或以停产停业期间房屋评估价值按月支付（以当地规定为准）。
- 以实际生产经营遭受损失为前提；住宅改变用途用于生产经营的，可能影响停产停业损失认定。
- 集体土地上农用企业征收，可参照国有土地上房屋征收补偿标准保护停产停业损失（最高人民法院裁判规则）。
（二）司法实践倾向
停产停业损失不以房屋登记用途为唯一判断标准，以实际持续合法经营并因征收停产停业为前提；合法经营房屋被征收，停产停业损失应足额补偿。最高法裁判规则明确：合法经营的房屋被征收，必须赔偿停产停业损失、搬迁费、临时安置费。
（三）实务操作要点
第一，固定经营证据：营业执照、纳税记录、经营流水、员工社保、租赁合同，证明持续合法经营与真实损失；第二，算清口径：按征收前效益与停产停业期限测算，同时核对本地细则的一次性/按月标准，取有利口径主张；第三，承租人与出租人分配：租赁经营中停产停业损失的分割，先看租赁合同约定，无约定时按实际损失承担主体分配；第四，住宅改经营要留证：确属长期实际用于经营的，尽量收集租金、改造投入等证据支撑认定
问题四：选货币补偿还是产权调换，差价怎么算
（一）法律规则
- 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换（590号令第21条）。
- 货币补偿：按被征收房屋评估价值支付；产权调换：提供调换房屋并结清差价。
- 旧城区改建征收个人住宅、被征收人选择在改建地段产权调换的，应提供改建地段或就近地段的房屋（第21条第3款）。
- 产权调换房屋交付前，应支付临时安置费或提供周转用房（第22条）；搬迁费另计。
- 被征收人符合住房保障条件的，应优先给予住房保障（第18条）。
（二）司法实践倾向
剥夺被征收人货币补偿与产权调换选择权、提供的安置房不符合改建地段或就近地段要求、过渡期安置未落实的，属程序违法。法院会审查补偿方案是否保障了被征收人的选择权与过渡期安置权益。
（三）实务操作要点
第一，先算总账再选择：拿评估报告与安置房方案对比，算清评估价、安置房价、地段差价、过渡期成本、税费后决定；第二，产权调换核对四要素：调换房屋地点、面积、差价结算、交付期限逐项写进协议；第三，旧城区改建主张改建地段或就近地段：这是法定保障，不能以远郊房替代；第四，过渡期权益别放弃：产权调换交付前的临时安置费、周转房要落实，逾期交付的过渡费延长计算
提示：选货币补偿还是产权调换，先拿评估报告与安置房方案算清总账（评估价、安置房价、地段差价、过渡期成本）再定；旧城区改建要求就近地段，这是法定保障。
附录A：高频援引法规速查
与房屋征收补偿标准与计算对应的核心条款（以现行有效文本为准）
| 法规名称 / 公布·实施日 | 核心内容 |
|---|
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
国务院令第590号 · 2011.01.21 | 第17条补偿项目（房屋价值+搬迁临时安置+停产停业损失+补助奖励）；第19条不低于类似房地产市场价格、评估与复核鉴定；第20条评估机构协商选定；第21条货币补偿或产权调换、旧城区改建就近地段；第22条搬迁费与临时安置费；第23条停产停业损失按效益与期限、省级定办法。 |
《中华人民共和国土地管理法》
2019年修正 | 第48条补偿项目（土地补偿费、安置补助费、住宅、附着物青苗、社保费用）、区片综合地价、先补偿后搬迁、住宅三选一。 |
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
2021年修订 | 第32条费用足额到位、社保费用单独列支专款专用。 |
最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定
法释〔2011〕20号 | 第12条：集体土地房屋未及时补偿安置、补偿时已纳入规划区的，可请求参照国有标准，但应扣除已取得的土地补偿费。 |
附录B：典型案例裁判规则速查
本文援引裁判规则要点提炼（以法院与案号为准，当事人姓名作脱敏处理）
| 审理法院 / 出处 | 裁判规则要点 |
|---|
| 宋莉莉诉宿迁市建设局房屋拆迁补偿安置裁决案（最高人民法院公报案例） | 以拆迁人单方委托评估报告为依据、被拆迁人异议的，行政裁决主要证据不足。 |
| 最高人民法院征收拆迁典型案例（第二批，2018） | 评估报告形式要件缺失、评估漏项，缺乏客观性，撤销补偿决定。 |
| 最高人民法院 (2021)最高法行申3462号 | 参照国有土地上房屋征收补偿标准须符合一定条件，迟延补偿等情形下不当然改变集体土地性质。 |
说明：本文案例均作脱敏处理，裁判规则要点为对最高人民法院公报案例及法院官网公开的征收拆迁典型案例“裁判摘要/裁判结果”部分的提炼，具体以原判文为准。文中地方细则（如停产停业损失计算比例）为一般性说明，具体以被征收房屋所在地规定为准。实务文章仅供普法与研讨参考，不构成对个案的法律意见。
本地化常见问题（温州·浙江）
以下问答仅作法律常识普及，不构成法律意见。
Q1：国有土地上房屋征收，补偿项目有哪些、怎么算？
国有土地上房屋征收的补偿项目法定为四项：被征收房屋价值补偿、因征收造成的搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿，加上市县级政府制定的补助和奖励（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条）。房屋价值按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格确定，由有资质的评估机构评估（第19条）；没有土地补偿费，因为国有土地使用权随房屋征收同时收回。对评估结果有异议的，可申请复核评估，对复核结果仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
Q2：集体土地征收补偿项目有哪些、区片综合地价怎么算？
集体土地征收的补偿项目为：土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗、社会保障费用（《土地管理法》第48条）。土地补偿费和安置补助费按省级公布的区片综合地价确定，区片综合地价至少每三年调整或重新公布一次。农村村民住宅补偿按重新安排宅基地建房、提供安置房、货币补偿三选一，遵循先补偿后搬迁。社会保障费用须单独列支、专款专用。另外，征收农用地须先行办理农用地转用审批，征收土地公告应在收到批准文件后15个工作日内发布。
Q3：停产停业损失怎么算、什么条件下能拿到？
停产停业损失是法定的补偿项目（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条），按房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省级制定（第23条）。实际拿到需满足持续合法经营、确因征收停产停业等条件，以实际生产经营遭受损失为前提；住宅改变用途用于经营的，可能影响停产停业损失认定。各地细则不同，如有的地方按房屋评估价值的一定比例一次性支付，或以停产停业期间房屋评估价值按月支付。集体土地上农用企业征收，可参照国有土地上房屋征收补偿标准保护其停产停业损失。
Q4：选货币补偿还是产权调换？差价怎么算？
被征收人有权选择货币补偿或房屋产权调换（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条）。货币补偿按被征收房屋评估价值支付；产权调换则提供调换房屋并结清差价。旧城区改建征收个人住宅、被征收人选择在改建地段产权调换的，应提供改建地段或就近地段的房屋。产权调换房屋交付前，征收方应支付临时安置费或提供周转用房（第22条）。选择哪种方案，要综合考虑评估价与安置房价值、地段差价、过渡期安置成本等，建议拿到评估报告和安置房方案后算清总账再签协议。