房屋租赁纠纷里，最容易被忽视、又最影响全局的一步，是先把合同效力看清楚。很多当事人上来就谈租金、谈押金、谈装修损失，但合同如果无效，后面这些的算法全部不一样——租金变成"占有使用费"，装修损失变成"按过错分担"，违约责任条款基本用不上。
我先把常见的情形摊开讲，用一个贯穿全文的例子。
A 公司把名下商铺出租给 B 公司经营餐饮，租期 5 年，年租金 24 万元，押金 4 万元（相当于 2 个月租金）。B 公司进场前经 A 公司同意，投入装修 18 万元，以墙地面、吊顶、隔断等已附合部分为主。租期第二年，B 公司拖欠租金 8 万元，A 公司起诉要求解除合同、腾退房屋、支付欠租；B 公司抗辩称该商铺实际未取得建设工程规划许可证，合同应属无效，主张 A 公司返还押金并赔偿装修残值损失。
围绕这组数字：年租金 24 万、欠租 8 万、押金 4 万、装修 18 万、已履行 2 年（剩 3 年），下面把效力、费用、装修、腾退四件事逐项拆开。
第一种，未取得建设工程规划许可证。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按许可证规定建设的房屋订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得许可证或者经主管部门批准建设的，法院应当认定有效。也就是"补证即有效"，而且补证时点卡在一审法庭辩论终结前。
第二种，未经批准建设的临时建筑。出租未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，合同无效；租赁期限超过临时建筑使用期限的，超过部分无效。同样，一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，延长期间有效。
第三种，改变土地用途。出租耕地作非农用途的租赁合同无效——最高人民法院发布的案例里，把耕地租给他人堆放工程设备、租期五年的合同，被确认无效。农村房屋、耕地这类标的，用途合规性是效力审查的重点。
回到例子里：商铺未取得规划许可证，B 公司提出合同无效抗辩，方向是对的。但要注意，这不代表 B 公司可以"白住"。
占有使用费。司法解释明确：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。例子里年租金 24 万，B 公司实际占用期间就按这个标准折算——欠的 8 万不是"违约金"，而是占有使用费，性质变了，但数额通常还是按约定租金来。为什么是"一般应予支持"？因为个案里法院会看双方过错和公平，不是必然全额照收。
装修损失。这是分歧最大的地方。司法解释给了四种情形：经出租人同意装饰装修的，合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有，不同意利用的由承租人拆除；已形成附合的，出租人同意利用的可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方按导致合同无效的过错分担现值损失。例子里的 18 万装修以附合部分为主，商铺是 A 公司提供的违法建筑，A 公司对合同无效负有主要过错；B 公司作为承租人未核验规划许可，也存在一定过错。残值损失就会在这两家之间按过错比例分担，而不是 B 公司全额拿回 18 万，也不是一分拿不到。
如果房屋手续齐全、合同有效，争议焦点就转到履行。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人催告后仍不恢复原状，出租人可请求解除合同并赔偿损失。转租的问题上，民法典第七百一十六条规定承租人经出租人同意可以转租；未经同意转租的，出租人可以解除合同。
租期内房屋出售的边界同样要清楚：租赁房屋在承租人占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，法院应予支持（买卖不破租赁）；但房屋出租前已设立抵押权、因实现抵押权发生所有权变动的除外。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第一类，合同效力存疑型。房屋没证、临时建筑超期、耕地非农用途——先打效力，费用按占有使用费和过错分担算。
第二类，装修损失型。合同解除或无效时装修怎么办：经没经出租人同意、附合没附合、谁违约或谁有过错，四个变量决定结果。出租人违约导致解除的，承租人可主张剩余租期内装修残值损失；承租人违约导致解除的，残值损失不支持，但出租人同意利用的可在利用价值范围内适当补偿。
第三类，腾退与占有使用费型。合同无效、届满或解除后，负有腾房义务的次承租人逾期腾房的，出租人可主张逾期腾房占有使用费。
一个容易忽略的细节：装饰装修物分"附合"与"未附合"两种状态，处理规则完全不同。拆除时造成房屋毁损的，承租人还要恢复原状。进场装修前把"同意装修"的书面文件拿到手，比事后补任何证据都省事。
争议一：占有使用费是否必然等于约定租金。司法解释的表述是"一般应予支持"，个案中法院可能结合过错、实际使用情况酌减。两手准备：起诉时按约定租金标准主张，同时准备租金标准偏高的解释与依据，防止被酌减后被动。
争议二：合同无效后装修损失的分担比例。违法建筑的出租人对无效通常承担主要过错，但承租人未尽审查义务也可能被认定有一定过错，比例从三七到五五都有。两手准备：把装修投入的证据（合同、发票、验收单、现场照片）和"经同意装修"的书面文件都固定好，庭审时用数字说话，而不是泛泛主张。
争议三：未形成附合的装修物"折价"标准。出租人同意利用时按什么价折，实务中容易起争议，通常按现值或残值评估，双方差距大时可申请鉴定。签合同时直接约定装修物处置条款，是最省事的解法。
Q1：租的房子没有取得建设工程规划许可证，合同一定无效吗？
原则上是无效的，但在一审法庭辩论终结前补办了许可证或者经主管部门批准建设的，法院会认定有效。所以"没证"不等于"必然无效"，要看诉讼进行到哪一步。
Q2：合同无效之后，租金还要不要付？
要付，但名目变成"房屋占有使用费"，标准通常参照合同约定的租金。这不是违约责任，是房屋被实际占用的对价。
Q3：装修的钱，合同无效或者提前解除还能要回来吗？
分情况。合同无效的，已附合部分按双方过错分担现值损失；出租人违约导致解除的，承租人可主张剩余租期内装修残值损失；承租人自己违约解除的，残值损失一般不支持，但出租人同意利用的可在利用价值范围内适当补偿。
Q4：房东把房子卖了，租客会被赶走吗？
一般不赶。租赁房屋在承租人占有期限内发生所有权变动的，承租人可请求受让人继续履行原租赁合同（买卖不破租赁）。例外是房屋出租前已设抵押并因实现抵押权发生变动，或当事人另有约定。
Q5：转租没经过房东同意，合同怎么办？
未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人经出租人同意转租的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分，对出租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。
我做这类案子，第一步永远是先翻房屋的产权证和规划许可，把效力问题定下来，再谈钱。给承租人的建议是：签约前核验产权与规划许可，装修前拿到书面同意并保留预算和发票；给出租人的建议是：出租前补齐手续、把装修物处置和转租条款写进合同。真到了诉讼那一步，把装修投入、欠租起算日、催告记录三样证据先固定好，再决定主张方向——是先打效力，还是直接按有效合同主张解除与腾退，两条路的数字差得很远。