商品房认购书、订购单、预订协议这类文件，签了字、交了钱，最后正式合同没签成，是这几年合同纠纷里相当常见的一类。名义上都叫预约合同纠纷，实际问的问题差别很大：认购书到底算不算数、开发商涨价能不能拒绝签约、没拿到预售许可证签的认购书有没有效力、正式合同签不成该赔多少。难的地方集中在两处：一是认购书这个"预约"和正式买卖合同这个"本约"怎么划界，二是预约违约的赔偿范围怎么算。这两点在裁判实践里口径并不完全统一，当事人自己判断常常会走偏。
B 先生看中 A 开发商在售的一处商品房，2025 年 6 月签了一份《商品房认购书》：认购某幢 8 层 120 平方米房源，单价 1.5 万元/平方米，总价约 180 万元，当天付定金 10 万元，约定 3 个月内签订正式《商品房买卖合同》。签约时 A 公司尚未取得商品房预售许可证，认购书里写明"具体条款以正式合同为准"。到 2025 年 9 月，同楼盘报价涨到 1.7 万元/平方米，A 公司通知 B 先生：要么按新价签约，要么退定金。B 先生不接受，要求按认购书价格签约，协商不成后起诉。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：认购、订购、预订等协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，认定为商品房买卖合同。反过来，只约定了房号、单价、面积、总价和付款节点，还写明"未尽事宜在正式合同中约定"的，一般认定为预约。
省内法院的把握是：不能只凭"收过钱"这一条就认定本约，还要看协议里有没有销售方式、交付使用条件及日期、装修标准、面积差异处理、产权登记、违约责任这些实质内容。本案认购书这些内容基本都没有，明确约定另签正式合同，应当认定为预约合同。
预约合同是约定"将来订立合同"的独立合同，商品房预售许可是针对预售行为本身的管理要求。所以认购书签在取得预售许可证之前，预约合同照样有效——预约阶段还没有发生预售行为。容易出问题的是另一种情况：认购书内容已经完备到接近正式合同、开发商又收了全部或大部分房款，被认定为本约，这时才可能落入"未取得预售许可证的商品房预售合同无效"的规则。同一个认购书，预约还是本约，效力结论完全不同，这是实务里当事人最容易混淆的一点。
《合同编通则解释》第七条：预约合同生效后，一方拒绝订立本约，或者在磋商订立本约时违背诚信原则导致未能订立本约的，认定为不履行预约合同约定的义务。判断是否"诚信磋商"，主要看磋商时提出的条件是否明显背离预约约定的内容，以及有没有尽合理努力协商。开发商在预约已锁定单价后要求按上涨后的市场价签约，明显背离预约内容，构成违约。
《合同编通则解释》第八条：预约违约的损失赔偿，有约定的按约定；没有约定的，综合考虑预约合同在内容上的完备程度、订立本约合同条件的成就程度等因素酌定。这里就是争议最大的地方。
一种口径认为，预约违约赔偿的只能是信赖利益——为签约支出的费用、失去其他交易机会的损失、定金罚则，涨价的差价属于履行利益，预约阶段还不存在"履行"问题，不支持。
另一种口径认为，预约内容越接近本约，越能认定当事人对订立本约已形成合理期待，可以按照差价损失赔偿履行利益。
落在本案：定金 10 万元，开发商违约，双倍返还 20 万元（民法典第五百八十七条定金罚则）。差价损失：180 万元 ×（1.7－1.5）÷ 1.5 = 24 万元。24 万这个数能不能主张到，取决于受理法院对预约完备程度的评价。有的法院认为认购书已锁定房号、单价、面积，履行期待已经很具体，支持按差价赔偿；有的法院只支持定金双倍加缔约费用。
购房者这一侧，证据上把三样东西固定好：认购书原件、全部付款凭证、同楼盘同期的报价或备案价记录，开发商发出涨价或拒签通知的，书面函件和聊天记录都留档。主张上按两档提：第一档是定金双倍返还 20 万加缔约费用，第二档是差价损失 24 万——先按高的一档提，法院酌定时才有余地。
开发商这一侧，如果确实不想按原价履约，可以走的论证路线是：认购书不具备本约内容、只是预约，赔偿范围以信赖利益为限；同时把预售许可手续尽快补齐，避免节外生枝。
需要说明的是，差价损失在各地裁判尺度差异明显，正式起诉前查一下受理法院近两年同类案件的判决口径，比在庭上临时争辩有效得多。
A：一般不算。按照合同编通则解释第六条，难以确定将来订立合同的主体、标的等内容的，不认定为预约合同成立，认购书可能只是交易意向。这时付的钱按缔约过失或不当得利处理，主张的路径和预约违约完全不同。
A：在预约阶段，定金能否返还看谁违约：开发商拒绝按约签订正式合同的，购房者可以主张双倍返还；认购书被认定为本约且预售证始终没办下来的，则要按商品房预售合同无效处理，另行主张。
A：有争议。预约内容越完备、越接近本约，部分法院支持按差价损失赔偿履行利益；也有法院只支持信赖利益损失。需要结合受理法院的裁判口径判断，建议两档主张。
A：无正当理由拒绝订立本约合同的，属于违约，定金不予退还（民法典第五百八十七条）。但如果认购书连预约都不构成，只是意向，则按其他路径处理。
A：认购书约束的是"诚信磋商订立本约"的义务；正式合同签成后，双方权利义务以正式合同为准，认购书约定的定金按合同约定转为首期款或继续作为定金。
我办这类案件，第一件事是让当事人把认购书原件和全部付款凭证找出来，先按"是否具备商品房买卖合同主要内容"做一次判断——这个判断决定了走继续履行还是赔损失两条完全不同的路。第二件事是查签约时间点和同楼盘同期报价，把"涨了多少、谁先反悔"固定下来。谈到赔偿时，我会把定金双倍和差价损失两档都提上去，让法院在酌定范围内择高，同时做好只支持信赖利益的准备。正式起诉前，建议先发一份书面催告函要求限期签约，把对方拒绝的意思表示固定成书面证据，这比直接起诉更容易让法院认定对方违约。
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