企业拆迁补偿款的税务处理：增值税·企业所得税·土地增值税·印花税｜温州律师项若森

一、企业拆迁补偿款的增值税处理

企业拆迁补偿款的增值税处理：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）项，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）第三条，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。因此，企业因政府征收土地而取得的土地使用权补偿款和房屋等不动产补偿款，免征增值税。

企业拆迁补偿款中设备搬迁费、停产停业损失等补偿款的增值税处理：设备搬迁费、停产停业损失等补偿款不属于土地使用权和不动产的补偿，是否征收增值税存在争议。一种观点认为，设备搬迁费、停产停业损失等补偿款属于政府对企业损失的补偿，不属于增值税的征税范围，不征收增值税；另一种观点认为，设备搬迁费、停产停业损失等补偿款属于企业取得的其他收入，应当征收增值税。实践中，各地税务机关的处理方式不一致，企业应当与主管税务机关沟通，确定税务处理方式。

企业拆迁补偿款增值税处理的注意事项：一是区分补偿项目，企业应当区分土地使用权补偿、房屋等不动产补偿、设备搬迁费、停产停业损失等不同补偿项目，分别进行税务处理；二是保留相关证据，企业应当保留征收决定、补偿协议、付款凭证等相关证据，证明补偿款的性质和来源；三是与税务机关沟通，企业应当与主管税务机关沟通，确定税务处理方式；四是开具发票，企业取得拆迁补偿款是否需要开具发票，应当根据税务机关的要求确定。

二、企业拆迁补偿款的企业所得税处理

企业拆迁补偿款的企业所得税处理：根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号），企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

企业政策性搬迁的企业所得税处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：（一）对被征用资产价值的补偿；（二）因搬迁、安置而给予的补偿；（三）对停产停业形成的损失而给予的补偿；（四）资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款；（五）其他补偿收入。企业搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入。

企业政策性搬迁的搬迁支出：企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。搬迁费用支出，是指企业搬迁期间所发生的各项费用，包括安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费、临时存放搬迁资产而发生的费用、各类资产搬迁安装费用以及其他与搬迁相关的费用。资产处置支出，是指企业由于搬迁而处置各类资产所发生的支出，包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中所发生的税费等支出。企业由于搬迁而报废的资产，如无转让价值，其净值作为企业的资产处置支出。

企业政策性搬迁的清算：企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：（一）在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除；（二）自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。上述方法由企业自行选择，但一经选定，不得改变。企业搬迁收入扣除搬迁支出后为正数的，应为搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：（一）搬迁规划已基本完成；（二）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。企业边搬迁、边生产的，搬迁年度应从实际开始搬迁的年度计算。企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，凡企业由于搬迁停止生产经营无所得的，从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度前一年度止，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除；企业边搬迁、边生产的，其亏损结转年度应连续计算。

三、企业拆迁补偿款的土地增值税处理

企业拆迁补偿款的土地增值税处理：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第（二）项，因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款，条例第八条第（二）项所称的因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条，关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因"城市实施规划"而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因"国家建设的需要"而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。因此，企业因政府征收而取得的房屋和土地使用权补偿款，免征土地增值税。

企业拆迁补偿款土地增值税处理的注意事项：一是符合免税条件，企业因政府征收而取得的房屋和土地使用权补偿款，免征土地增值税，但需要符合相关条件，包括因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权；二是保留相关证据，企业应当保留征收决定、补偿协议、付款凭证等相关证据，证明补偿款的性质和来源；三是办理免税手续，企业应当按照税务机关的要求，办理土地增值税免税手续；四是区分补偿项目，企业应当区分房屋和土地使用权补偿、设备搬迁费、停产停业损失等不同补偿项目，分别进行税务处理。

四、企业拆迁补偿款的印花税处理

企业拆迁补偿款的印花税处理：根据《中华人民共和国印花税法》第一条，在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。根据《中华人民共和国印花税法》第二条，本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。企业与征收部门签订的征收补偿协议，是否属于印花税的征税范围，需要根据协议的性质和内容确定。

企业拆迁补偿协议的印花税处理：企业与征收部门签订的征收补偿协议，不属于《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿，不征收印花税。但是，如果征收补偿协议中包含产权转移条款，如房屋所有权、土地使用权的转移，可能需要按照产权转移书据缴纳印花税。实践中，各地税务机关的处理方式不一致，企业应当与主管税务机关沟通，确定税务处理方式。

企业拆迁补偿款印花税处理的注意事项：一是区分协议性质，企业应当区分征收补偿协议的性质和内容，确定是否需要缴纳印花税；二是与税务机关沟通，企业应当与主管税务机关沟通，确定税务处理方式；三是保留相关证据，企业应当保留征收补偿协议、付款凭证等相关证据；四是及时申报缴纳，如果需要缴纳印花税，企业应当及时申报缴纳。

五、企业拆迁补偿款税务处理的实务操作要点

企业拆迁补偿款税务处理的实务操作要点：一是提前进行税务规划，企业在拆迁谈判前，应当聘请专业税务律师，进行税务规划，降低税务成本；二是区分补偿项目，企业应当区分土地使用权补偿、房屋等不动产补偿、设备搬迁费、停产停业损失、员工安置费等不同补偿项目，分别进行税务处理；三是保留相关证据，企业应当保留征收决定、补偿协议、付款凭证、费用凭证等相关证据，为税务处理提供证据支持；四是与税务机关沟通，企业应当与主管税务机关沟通，确定税务处理方式，避免税务风险；五是及时申报缴纳，企业应当按照税法规定，及时申报缴纳相关税款，避免滞纳金和罚款；六是合理利用税收优惠政策，企业应当合理利用政策性搬迁所得税优惠、土地增值税免税等税收优惠政策，降低税务成本。

企业拆迁补偿款税务处理的常见误区：一是认为所有补偿款都免税，企业取得的拆迁补偿款并非全部免税，不同补偿项目的税务处理不同；二是不进行税务规划，企业在拆迁谈判前不进行税务规划，可能导致税务成本过高；三是不保留相关证据，企业不保留征收决定、补偿协议、付款凭证等相关证据，可能导致无法享受税收优惠政策；四是不与税务机关沟通，企业不与主管税务机关沟通，可能导致税务处理方式错误；五是不及时申报缴纳，企业不按照税法规定及时申报缴纳相关税款，可能导致滞纳金和罚款。

本地化常见问题（温州·浙江）

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