核心结论（温州律师项若森）：写的是"定金"二字，就适用定金罚则——买方反悔不退、卖方反悔双倍返还；定金不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力；写"订金、意向金"的一般可退；因不可归责于双方的原因没签成正式买卖合同的，出卖人应当返还定金。
温州新盘开盘抢房，先交一笔钱锁房源；二手房看中房子，中介让先交"意向金"约房东谈价。交钱时售楼处、中介都说得漂亮，真到不想要了，对方一句"定金不退"把人挡回来。这笔钱到底退不退？关键看写的是哪两个字——"定金"和"订金"，法律后果天差地别。
一、规则依据：定金是"担保"，交了就有罚则
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条：
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
拆开看，定金制度有三个要点：
- 实践性：定金合同自实际交付定金时成立，光在认购书上写"定金五万元"但钱没转，罚则不启动；
- 百分之二十上限：总房价三百万元的房子，定金最多支持六十万元，超过部分不产生定金效力——多收的部分按预付款处理，该还还得还；
- 双向罚则：买方违约，定金不退；卖方收了定金后把房屋另售他人、擅自提价，双倍返还。
二、定金罚则怎么触发？不是"稍有不满"就适用
第五百八十七条的措辞很关键："不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的"才触发罚则。也就是说：
- 买方签了认购书、交了定金，之后单纯"不想买了""家里人不同意""凑不齐首付"而拒绝签正式购房合同——属于因买方原因不能实现合同目的，定金不退；
- 卖方收了定金后把房屋另售他人、擅自提价、不按认购书约定条件签约——双倍返还定金；
- 注意：罚则是"没收定金"或"双倍返还"，不是没收全部已付款项。超出定金部分的预付款、首付款，仍应返还。
三、订金、意向金、诚意金：一字之差，结果相反
实务中大量纠纷源于名称混淆。把这几类钱放一起对比：
| 名称 | 法律性质 | 买方反悔时 | 卖方反悔时 |
|---|
| 定金 | 债权担保（民法典第五百八十六、五百八十七条） | 无权要求返还 | 双倍返还 |
| 订金 | 一般预付款 | 可要求返还 | 原路退还，无罚则 |
| 意向金、诚意金 | 谈判担保金，未转化前属预付款性质 | 未达成正式约定的一般可退 | 原路退还 |
关键提醒：名称不是唯一标准，还要看实质约定。"意向金转为定金，买方违约不予退还"就按定金处理；反过来，写着"定金"但合同明确"此款为预付款、不适用罚则"的，也可能被认定为预付款。交钱时把收据、认购书条款逐条看一遍，比事后争名称有用得多。
四、什么情况下定金能退？——不可归责于双方的事由
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020 修正）》（2021 年 1 月 1 日施行）第四条：
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
典型可退情形：
- 双方对正式买卖合同条款谈不拢——认购书只锁了房源和价格，签约时就交房时间、贷款方式、违约责任等核心条款僵持不下，任何一方都没有违约，属于不可归责于双方的事由，定金应当返还；
- 购房资格、贷款政策变化——因限购限贷政策调整，买方丧失购房资格或银行拒绝批贷，且认购书未作相反约定的，可主张不可归责于双方；
- 开发商证照不全、擅自变更规划、房屋存在未告知的重大瑕疵等导致合同目的无法实现的，不仅可退，还可主张双倍返还甚至赔偿。
以"贷款批不下来"为由退定，关键看认购书怎么约定。很多开发商的认购书写明"买方自行承担贷款审批风险"，这种情况下买方反悔，定金大概率保不住。签约前先去银行预审自己的贷款资质，比事后扯皮省钱得多。
五、定金与违约金只能择一
《中华人民共和国民法典》第五百八十八条：
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
房屋买卖实务中，认购书往往既写定金罚则、又写"违约方按总房价百分之几支付违约金"。两者不能同时主张，守约方只能选对自己更有利的一个；定金确实不够弥补实际损失的，还可以请求赔偿超过定金数额的部分。
六、常见误区
- 误区一："收据上写了定金，就一定退不了。"不完全对。超过主合同标的额百分之二十的部分不产生定金效力；因不可归责于双方的事由没签成正式合同的，定金应当返还；
- 误区二："意向金不想要了，开发商有权没收。"一般无权。意向金未转化为定金前，属于预付款性质，未达成正式约定的应退；
- 误区三："卖方违约，把定金退我就两清了。"错。卖方违约适用定金罚则，应双倍返还；定金不足以弥补损失的，还可主张赔偿差额；
- 误区四："认购书签了字，正式合同内容开发商说什么就是什么。"不对。正式合同条款须双方协商一致，谈不拢且无相反约定的，属于不可归责于双方的事由，可退定。
七、给你的实用建议
- 交钱前先看清两个字：要锁房源、能接受罚则，就明确写"定金"；不想承担没收风险，坚持写"订金、意向金"并注明可退；
- 定金守住百分之二十红线：超出部分要求并入预付款条款，别按定金罚则交出去；
- 签认购书前先做贷款预审：确认自己征信、收入流水能覆盖贷款审批，避免"贷不下来、定金没收"两头空；
- 正式合同谈不拢及时留痕：把双方僵持的条款通过书面方式记录下来，这是日后主张"不可归责于双方事由"退定的关键证据；
- 发现开发商证照不全、虚假宣传、擅改规划，立即咨询律师：此时不仅可退定，还可能主张双倍返还乃至赔偿损失。
八、资料来源与时效说明
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十六、五百八十七、五百八十八条（2021 年 1 月 1 日施行），现行有效，见 北大法宝·第五百八十六条；
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020 修正）》（2021 年 1 月 1 日施行）第四条，现行有效，见 北大法宝·第四条。