核心结论：温州律师项若森系统梳理城中村与农村房屋征收的特殊问题：城中村土地在城市规划区内仍属集体所有的应按集体土地程序走、无证房不能一律认定为违建不予补偿、历史遗留建筑应在征收前依法甄别认定、宅基地房屋补偿三选一。
城中村、城郊农村房屋征收，最常踩三个坑：一是定性错：土地在城市规划区内就以为按国有程序走，实际要看土地所有权性质，仍属集体所有的就必须走集体土地征收程序、先拿征地批复；二是无证房被一刀切认定违建：无证不等于违建，历史遗留的无证房屋应在征收前依法甄别认定，不能一律不予补偿（(2018)最高法行申5424号）；三是补偿方式没得选：宅基地房屋补偿应有三选一（重新安排宅基地/安置房/货币补偿）。本文把这三个问题讲透。
问题一：城中村房屋被征收，按国有还是集体土地程序走
（一）法律规则
- 定性标准是土地所有权性质，不是房屋新旧，也不是是否在城市规划区内（《宪法》第10条、《土地管理法》第2、9条）。
- 城中村、城乡结合部土地仍登记为农民集体所有的，即使位于城市规划区内，也应走集体土地征收程序（《土地管理法》路径），必须先取得国务院或省级政府批准的征地批复；不能直接套用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。（注：部分城市城中村改造项目可能经法定程序将土地征收为国有后再出让开发，但征收环节仍须按集体土地程序完成。）
- 补偿标准衔接：征收集体土地时未就地上房屋安置补偿、补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区的，权利人可请求参照国有土地上房屋征收补偿标准，但应扣除已取得的土地补偿费（法释〔2011〕20号第12条）。
扣除原理：国有土地上房屋征收补偿标准中实际上已包含地价（土地使用权价值），而集体土地征收中被征收人已获得土地补偿费，参照国有标准补偿时须扣除已取得的土地补偿费，避免重复补偿（最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定的理解与适用》）。
计算公式：应支付补偿额 = 参照国有标准计算的总补偿额（房屋价值含地价+搬迁费+临时安置费+停产停业损失+补助奖励）- 已实际取得的土地补偿费。
注意三点：①只扣除"土地补偿费"，不扣除"安置补助费"，国有土地上房屋征收补偿中不含安置补助费这一项；②区片综合地价=土地补偿费+安置补助费，扣除时只扣土地补偿费部分（如温州市区一类区片土地补偿费6.6万元/亩、安置补助费5.4万元/亩，扣除时只扣6.6万元/亩）；③被征收人尚未实际取得土地补偿费的，不需要扣除。
（二）司法实践倾向
城中村定性错误是征收领域成本最高、最难补救的风险。最高人民法院判例明确：征收范围已纳入城市规划区，不等于可以按国有土地程序实施征收；法释〔2011〕20号第12条的参照适用仅指补偿标准，征收程序仍须经过法定的集体土地征收程序。行政机关直接按国有程序对集体土地实施征收，属超越法定职权且缺乏法律依据。
（三）实务操作要点
第一，先查权属：调取不动产登记簿或权属证书确认土地所有权性质，这是定性的唯一依据；第二，城中村先查征地批复：集体土地征收必须先有征地批复，没有批复即启动征收属未批先征；第三，争取参照国有标准：因征收方原因迟延补偿、房屋已纳入规划区的，可主张参照国有补偿标准，但须扣除已得土地补偿费；第四，警惕“以拆促征”：城中村改造借拆违名义推进的，注意区分违建查处与征收程序
问题二：无证房被征收，有没有补偿
（一）法律规则
- 市县级政府作出征收决定前，应组织对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理（590号令第24条）：认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑→给予补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑→不予补偿。
- 无证不等于违建：对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应在征收前依法甄别、作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑、不予征收补偿（(2018)最高法行申5424号）。
- 认定结论会直接影响补偿权益：认定为合法建筑可获全额补偿，认定为违建补偿归零，所以认定环节至关重要。
（二）司法实践倾向
“没证=违建=没补偿”是常见误解。最高人民法院裁判规则明确：征收范围内的无证房屋能否与违法建筑直接划等号，要看是否经法定调查认定程序；对历史原因形成的无证房，行政机关应当在征收之前依法甄别处理，不能一律按违建不予补偿。调查须入户进行，不能仅凭航拍图、建筑外观照片就作认定。
（三）实务操作要点
第一，拒绝“无证即违建”一刀切：要求政府按590号令第24条启动调查认定程序并出具书面认定结论；第二，收集补强证据：建房年代证明、村委会/居委会证明、历史照片、水电费缴纳记录、已交税记录，支撑“历史遗留合法建筑”认定；第三，盯住认定程序：调查须入户、听取陈述申辩，程序不合法的认定可被推翻；第四，认定影响补偿：认定结论不利时，通过后续补偿决定诉讼一并审查，不单独放弃主张
无证房补偿认定典型案例
| 法院 / 案号 | 裁判规则要点 |
|---|
| 最高人民法院 (2018)最高法行申5424号 | 对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别、作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑、不予征收补偿。 |
| 鹿城区温鹿政复决字〔2019〕20号 | 未登记建筑认定未送达、未告知现场调查取证、剥夺听证权利、未听取陈述申辩→撤销认定意见书。 |
| 永嘉县温永政复〔2023〕324号 | 调查未事先告知当事人到场、未在当事人在场前提下现场检查勘验→程序违法。 |
| 龙湾区温龙政复〔2021〕75号 | 先拆后认定、房屋已拆除无法现场勘验→认定决定程序违法。 |
| 苍南县苍政复决字〔2023〕368号 | 作出认定前未告知陈述申辩权利、未听取当事人意见→撤销。 |
问题三：历史遗留的无证房屋怎么认定，认定错了怎么办
（一）法律规则
- 历史遗留建筑（早年建成、无审批手续和产权证照）应在征收前依法甄别认定，不能一刀切认定违建（(2018)最高法行申5424号）。
- 市县级政府对未登记建筑作出的认定意见，对被征收人获得行政补偿的合法权益产生实际影响的，其法律效果可被后续的行政补偿行为吸收（最高人民法院公报案例王家琼案）。
- 被征收人对政府作出的补偿决定提起诉讼的，法院对就认定意见单独提起的诉讼可不予立案，即认定意见一般不单独诉，通过对补偿决定的诉讼一并审查。
⚠️ 温州本地关键提醒：温州没有全地域统一的未登记建筑认定规则。各县市区各自发文、时间分界各不相同（市区1984/1987/1990、苍南1982/92航拍/1999、永嘉1983/1990、乐清1987/2010/2014、文成1990/1994、瓯海洞头1987/1990、龙港独立体系）。适用时必须先确认
项目所在地 + 土地性质（国有/集体），不能把某一县市区的认定标准当全温州通用。各县市区认定规则解读
见本栏下方链接。
（二）司法实践倾向
最高人民法院公报案例（王家琼案）确立：未登记房屋认定意见的法律效果被后续行政补偿行为吸收，被征收人不必、也难以单独就认定意见起诉，应在对补偿决定提起的诉讼中一并主张，法院会审查认定是否合法。这既避免程序空转，也保护被征收人获得实体审查的机会。
（三）实务操作要点
第一，别单独告认定意见：认定意见的效力被补偿决定吸收，重点盯住补偿决定这一可诉行为；第二，在补偿决定诉讼里全面主张：认定程序违法、认定结论错误、补偿标准不公一并提出；第三，历史成因要讲清：建成年代、当时的审批政策、是否履行过缴费或登记义务，证明历史合法状态；第四，保存认定文书：政府作出的书面认定意见、调查材料要留存，作为质证与审查对象
未登记房屋认定典型案例
| 法院 / 出处 | 裁判规则要点 |
|---|
| 王家琼与湖北省宜昌市伍家岗区人民政府未登记房屋认定案（最高人民法院公报案例） | 市县级政府对征收范围内未登记建筑作出的认定意见，对被征收人获得行政补偿的合法权益产生实际影响的，其法律效果可被后续的行政补偿行为吸收；被征收人对补偿决定提起诉讼的，法院对就认定意见提起的诉讼可不予立案。 |
问题四：农村宅基地房屋征收，补偿方式有哪些
（一）法律规则
- 农村村民住宅补偿三选一：重新安排宅基地建房、提供安置房、货币补偿，由被征收人选择（《土地管理法》第48条第4款），并遵循先补偿后搬迁。
- 宅基地房屋征收的补偿项目整体为：土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗、社会保障费用（第48条）；土地补偿费与安置补助费按区片综合地价确定。
- 重新安排宅基地建房的，涉及宅基地新址安排与新宅建设；应保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
（二）司法实践倾向
未保障村民住宅补偿选择权、未落实安置保障、社会保障费用未落实，属于补偿不完整或重大违法。先补偿后搬迁是铁律，补偿安置未足额到位即启动搬迁的，决定违法、法院不准予执行。宅基地房屋补偿要整体算账：住宅价值+土地补偿+附着物青苗+社保，不能只按“房子”算。
（三）实务操作要点
第一，选对方式并书面确认：三选一应书面留痕，避免“被安排”到不利方式。第二，整体算账：住宅、土地补偿费、安置补助费、附着物青苗、社保费用逐项核对，别只谈房子。第三，重新安排宅基地的盯紧新址：宅基地新址的位置、面积、交付时间要写清楚。第四，保障水平兜底：主张“原有生活水平不降低、长远生计有保障”，补偿方案不满足的坚持协商或复议诉讼
宅基地权属与补偿资格的时间分界（原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》口径）：①1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建房占用的宅基地，无论是否超过当地规定面积，权属一般予以确认。②1982年至1987年《土地管理法》实施期间，超面积建房但经处理（补办手续/罚款）的，予以确认。③非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回，老宅已拆、户口迁出的，宅基地补偿资格可能受影响。④房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，土地使用权由集体收回。被征收人对自家宅基地权属存疑或面临“收回”认定的，应尽快通过不动产登记、土地权属争议处理程序固定权属（权属争议依《土地权属争议调查处理办法》在收到申请书后6个月内处理完毕）。
附录A：高频援引法规速查
与城中村、无证房、历史遗留建筑补偿认定对应的核心条款（以现行有效文本为准）
| 法规名称 / 公布·实施日 | 核心内容 |
|---|
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
国务院令第590号 · 2011.01.21 | 第24条：作出征收决定前组织对未经登记建筑进行调查、认定和处理；合法建筑和未超期临时建筑给予补偿，违法建筑和超期临时建筑不予补偿。 |
《中华人民共和国土地管理法》
2019年修正 | 第2、9条土地所有制与权属（定性依据）；第44条农用地转用审批；第46条国务院或省级政府征地批准；第48条补偿项目、区片综合地价、住宅三选一、先补偿后搬迁。 |
最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定
法释〔2011〕20号 | 第12条：集体土地房屋未及时补偿安置、补偿时已纳入规划区的，可请求参照国有标准，但应扣除已取得的土地补偿费。 |
《中华人民共和国城乡规划法》
2019年修正 | 第64条未取得规划许可或未按许可建设的处理；第65条乡村规划区内违法建设处理，违建认定与征收程序应区分。 |
附录B：典型案例裁判规则速查
本文援引裁判规则要点提炼（以法院与案号为准，当事人姓名作脱敏处理）
| 审理法院 / 案号 | 裁判规则要点 |
|---|
| 最高人民法院 (2018)最高法行申5424号 | 对历史原因形成的无审批手续和产权证照的房屋，应在征收前依法甄别处理，不能简单将无证房一律认定为违法建筑、不予征收补偿。 |
| 王家琼与湖北省宜昌市伍家岗区人民政府未登记房屋认定案（最高人民法院公报案例） | 未登记建筑认定意见的法律效果可被后续行政补偿行为吸收；对补偿决定起诉的，法院对就认定意见的诉讼可不予立案。 |
说明：本文案例均作脱敏处理，裁判规则要点为对最高人民法院公报案例及公开裁判文书“裁判摘要/裁判结果”部分的提炼，具体以原判文为准。实务文章仅供普法与研讨参考，不构成对个案的法律意见。
本地化常见问题（温州·浙江）
以下问答仅作法律常识普及，不构成法律意见。
Q1：城中村房屋被征收，按国有还是集体土地程序走？
看土地所有权性质，不看是否在城市规划区内。城中村、城乡结合部的土地如果不动产登记簿上仍登记为农民集体所有，即使房屋位于城市规划区内，也应走集体土地征收程序（《土地管理法》路径），必须先取得征地批复，不能直接套用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。但补偿标准上有一种衔接：征收集体土地时未就地上房屋安置补偿、补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区的，权利人可请求参照国有土地上房屋征收补偿标准，但应扣除已取得的土地补偿费（法释〔2011〕20号第12条）。
Q2：无证房被征收，有没有补偿？
不一定，取决于认定。市县级政府作出征收决定前，应组织对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条）：认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。但无证不等于违建，最高人民法院裁判规则明确，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收前依法甄别、作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑、不予征收补偿（(2018)最高法行申5424号）。
Q3：历史遗留的无证房屋怎么认定，认定错了怎么办？
历史遗留建筑（早年建成、无审批手续和产权证照）应在征收前依法甄别认定，不能一刀切认定违建。市县级政府对未登记建筑的认定意见，对被征收人获得行政补偿的合法权益产生实际影响的，其法律效果可被后续的行政补偿行为吸收（最高人民法院公报案例王家琼案），即对认定意见一般不必单独起诉，通过对补偿决定提起诉讼时一并主张即可，法院会审查认定是否合法。若认定结果影响补偿权益，应通过不服补偿决定的诉讼路径主张权利。
Q4：农村宅基地房屋征收，补偿方式有哪些？
农村村民住宅的补偿方式有三种选择：重新安排宅基地建房、提供安置房、货币补偿，由被征收人选择（《土地管理法》第48条第4款），同时遵循先补偿后搬迁。补偿项目除住宅本身外，还包含土地补偿费、安置补助费（按区片综合地价）、其他地上附着物和青苗补偿、社会保障费用。重新安排宅基地建房的，还涉及宅基地新址安排与新房建设；选择货币补偿的，要确保补偿能够保障居住条件不降低。