核心结论（温州律师项若森）：1. 一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼
征收租赁房屋时，承租人的权益保护是征收纠纷中的常见问题。本文系统梳理承租人在征收中的法律地位和补偿规则：一是承租人不是被征收人，征收补偿款原则上归房屋所有权人，但承租人可以依据租赁合同和法律规定获得相应补偿；二是装修装饰损失原则上归实际出资人，但租赁合同中约定装修归出租人所有的，承租人可能无法直接获得装修补偿，可要求出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失，搬迁费归实际搬迁人，停产停业损失归实际经营者；三是租赁合同中约定征收补偿归属的，按照约定处理，但不能排除承租人的法定权利；四是承租人维权途径包括与出租人协商、向征收部门反映、提起民事诉讼或行政诉讼。核心要点：承租人应当及时向征收部门申报租赁关系，参与补偿协商，避免补偿款全部被出租人领取。
一、承租人在征收中的法律地位
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。因此，被征收人是房屋所有权人，承租人不是被征收人。
关键区分：征收补偿法律关系发生在征收部门与房屋所有权人之间，承租人不是征收补偿协议的当事人。但是，承租人基于租赁合同对房屋享有占有、使用的权利，征收导致租赁合同无法继续履行的，承租人有权依据租赁合同和法律规定获得相应补偿。
承租人与所有权人的权利对比
| 权利 | 房屋所有权人 | 承租人 |
|---|
| 签订征收补偿协议 | 有权 | 无权（但可以参与协商） |
| 房屋价值补偿 | 有权 | 无权 |
| 装修装饰补偿 | 归出资人 | 承租人出资的有权 |
| 搬迁费 | 归实际搬迁人 | 实际搬迁的有权 |
| 停产停业损失 | 归实际经营者 | 实际经营的有权 |
| 临时安置费 | 归实际居住人 | 实际居住的有权 |
| 提起行政诉讼 | 有权 | 一般无权（补偿权益受侵害的可以） |
二、承租人可以获得哪些补偿
（一）装修装饰损失
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第14条，被征收房屋室内装饰装修价值，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
特别提醒：装修装饰损失原则上归实际出资人，承租人出资装修的，有权获得装修装饰补偿；但租赁合同中约定"装修归出租人所有"的，承租人可能无法直接获得装修补偿，可要求出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失。承租人应当保留装修合同、付款凭证、装修前后照片等证据，证明装修的出资情况和价值。
（二）搬迁费
搬迁费是对实际搬迁人的补偿。承租人实际居住或经营并需要搬迁的，有权获得搬迁费。搬迁费包括设备搬迁安装费、货物搬运费、临时存储费等。
（三）停产停业损失
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。停产停业损失归实际经营者。承租人实际经营的，有权获得停产停业损失补偿。
承租人主张停产停业损失，需要提供营业执照、纳税证明、经营流水、租赁合同等证据，证明自己是实际经营者。如果营业执照登记的经营者是出租人，承租人需要提供实际经营的证据，如承包协议、管理费支付凭证等。
（四）临时安置费
临时安置费是对实际居住人的过渡补偿。承租人实际居住的，有权获得临时安置费。但如果出租人已经为承租人提供了周转用房，承租人可能无法再获得临时安置费。
| 租赁合同约定情形 | 装修补偿归属 | 承租人可主张 |
|---|
| 约定“装修补偿归承租人”，或未约定装修归属 | 承租人（实际出资人） | 就装修装饰损失直接主张补偿 |
| 约定“装修归出租人所有” | 出租人 | 无法直接取得装修补偿，可请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失 |
三、租赁合同中征收条款的效力
租赁合同中约定征收补偿归属的，按照约定处理。常见的征收条款包括："如遇政府征收，合同自动终止，双方互不承担违约责任""征收补偿款全部归出租人所有""装修补偿归承租人所有"等。
租赁合同征收条款的效力
| 条款内容 | 效力 | 说明 |
|---|
| 遇征收合同自动终止，互不违约 | 有效 | 征收属于不可抗力，合同可以终止 |
| 征收补偿款全部归出租人 | 部分有效 | 房屋价值补偿归出租人；搬迁费、停产停业损失归实际权利人；装修补偿归属需看合同约定与实际出资，承租人出资装修且未约定归出租人的，装修补偿归承租人；合同约定装修归出租人所有的，承租人可能无法直接获得装修补偿，但可要求出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失 |
| 装修补偿归承租人 | 有效 | 双方可以约定装修补偿归属 |
| 承租人放弃所有征收补偿 | 部分无效 | 不能排除承租人的法定权利，如人身属性的补偿 |
租赁合同中约定"征收补偿款全部归出租人所有"的，该约定不能排除承租人的法定权利。承租人基于实际出资或实际经营获得的搬迁费、停产停业损失等，属于承租人的合法权益；装修补偿的归属需看合同约定与实际出资，承租人出资装修且未约定归出租人的，装修补偿归承租人；合同约定装修归出租人所有的，承租人可能无法直接获得装修补偿，但可要求出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失。出租人不能依据合同约定全部占有承租人应得的补偿。承租人可以向出租人主张返还。
四、承租人维权途径
第一步：及时申报租赁关系
征收决定公告后，承租人应当及时向征收部门申报租赁关系，提交租赁合同、营业执照、纳税证明等材料，要求征收部门在补偿协商中考虑承租人的权益。
第二步：与出租人协商
承租人可以与出租人协商补偿分配，达成书面协议。协商不成的，可以向人民调解委员会申请调解。
第三步：提起民事诉讼
出租人领取补偿款后拒绝分配给承租人的，承租人可以向法院提起民事诉讼，要求出租人返还应得的补偿款。诉讼请求可以包括：返还装修补偿、搬迁费、停产停业损失、赔偿剩余租赁期内的经营损失等。
第四步：提起行政诉讼（特殊情况）
一般情况下，承租人不能对征收决定或补偿决定提起行政诉讼。但是，如果征收部门与出租人签订的补偿协议损害了承租人的合法权益，或者征收部门明知存在租赁关系仍将全部补偿款支付给出租人，承租人可以以利害关系人的身份提起行政诉讼。
征收公告承租人知悉房屋被纳入征收
→
申报租赁关系向征收部门提交合同、执照、纳税证明
→
与出租人协商分配装修补偿、搬迁费、停产停业损失
→
协商不成一般提民事诉讼，请求返还应得补偿
→
例外情形权益被征收行为直接侵害的，以利害关系人提行政诉讼
留存租赁合同
重点保存关于征收补偿归属、装修归属的条款
固定装修出资证据
装修合同、付款凭证、装修前后照片，证明出资与价值
证明实际经营
营业执照、纳税证明、经营流水；执照登记在出租人名下的，补承包协议、管理费凭证
及时申报并参与协商
征收公告后即向征收部门申报租赁关系，要求在补偿中考虑自身权益
五、温州本地口径与典型案例
温州本地口径
温州地区在征收中处理租赁房屋的一般做法：一是征收部门通常只与房屋所有权人签订补偿协议，承租人需要通过与出租人协商获得补偿；二是装修装饰补偿由评估机构评估，原则上归实际出资人，但租赁合同中约定装修归出租人所有的，承租人可能无法直接获得装修补偿，可要求出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失；三是停产停业损失归实际经营者，需要提供营业执照和纳税证明；四是承租人对补偿分配有异议的，通过民事诉讼解决。
典型案例参考
案例一：经营性房屋承租人诉征收补偿决定案
案号：（2020）最高法行再110号
裁判要点：1. 一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼；2. 但是，用于经营的房屋被征收，承租人在行政补偿中提出的室内装修价值、机器设备搬迁、停产停业等损失，与补偿决定之间具有利害关系，此时承租人可以作为原告提起诉讼；3. 最高人民法院再审明确：承租人与被诉行政行为有利害关系的判断标准是被诉行政行为有可能对起诉人的权利义务造成区别于其他人的特别损害或不利影响。
实务启示：经营性房屋承租人（如宾馆、餐厅、工厂等）对补偿决定中涉及装修补偿、搬迁费、停产停业损失的部分具有原告资格，可以直接起诉政府。承租人应当提供租赁合同、装修合同、营业执照、纳税证明等证据，证明自己是实际经营者和装修出资人。
案例二：集体土地征收中承租人诉补偿安置行为案
案号：（2024）最高法行申12657号
裁判要点：1. 在集体土地征收补偿安置中，承租人一般不具有对行政机关就出租人作出的补偿安置行为提起行政诉讼的原告资格，相关争议应通过民事途径解决；2. 但存在例外情形：法律、法规、规章或合法有效的规范性文件另有规定，或者行政机关的行政行为侵犯承租人依法独立享有的合法财产权益（如租赁合同明确约定征收时装饰装修、地上附着物等权益归承租人，且生效民事判决已予确认）的，承租人依法具有原告资格；3. 最高人民法院再审审查明确了承租人原告资格的例外情形。
实务启示：集体土地征收中，承租人要获得原告资格，需要证明自己有独立的合法财产权益被侵犯。建议承租人在租赁合同中明确约定征收时装饰装修、地上附着物等权益的归属，并在发生争议时先通过民事诉讼确认权益归属，再提起行政诉讼。
案例三：承租人诉行政机关履行安置补偿职责案
案件来源：最高人民法院典型案例（2025年）
裁判要点：1. 在承租房屋上合法添附且租赁协议明确约定在征收补偿时添附相关权益归承租人所有的，承租人有权请求行政机关履行征收安置补偿职责；2. 补偿义务主体知道或者应当知道存在合法添附以及该约定，但拒绝通过协议或者补偿决定方式对承租人依法补偿的，承租人可以依法诉请补偿义务主体履行征收安置补偿职责；3. 最高人民法院明确承租人在特定条件下可以直接起诉政府履行补偿职责，突破了"承租人只能告出租人"的传统认知。
实务启示：承租人在签订租赁合同时，应当明确约定征收时装饰装修、添附物等权益的归属。征收开始后，承租人应当及时向征收部门申报租赁关系和添附情况，要求参与补偿协商。征收部门拒绝补偿的，承租人可以直接起诉政府履行安置补偿职责。
附录A：核心法规条文
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
- 《国有土地上房屋征收评估办法》第14条：被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
- 《民法典》第729条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
本地化常见问题（温州·浙江）
以下问答仅作法律常识普及，不构成法律意见。
Q1：承租人是被征收人吗？能签征收补偿协议吗？
承租人不是被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条，征收补偿的对象是被征收房屋所有权人。承租人不是征收补偿协议的当事人，征收部门只与房屋所有权人签订补偿协议。但是，承租人基于租赁合同对房屋享有占有、使用的权利，有权依据租赁合同和法律规定获得相应补偿，可以参与补偿协商。
Q2：承租人可以获得哪些征收补偿？
承租人可以获得以下补偿：一是装修装饰损失，原则上归实际出资人，但租赁合同中约定装修归出租人所有的，承租人可能无法直接获得装修补偿，可要求出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失；二是搬迁费，归实际搬迁人；三是停产停业损失，归实际经营者；四是临时安置费，归实际居住人。房屋价值补偿归房屋所有权人，承租人无权获得。承租人应当保留装修合同、付款凭证、营业执照、纳税证明等证据，证明自己的出资和经营情况。
Q3：租赁合同约定"征收补偿全部归出租人"，承租人还能要补偿吗？
租赁合同中约定"征收补偿全部归出租人"的，该约定不能排除承租人的法定权利。房屋价值补偿归出租人；搬迁费、停产停业损失归实际权利人；装修装饰损失的归属需看租赁合同约定与实际出资情况，承租人出资装修且未约定归出租人的，装修补偿归承租人；合同约定装修归出租人所有的，承租人可能无法直接获得装修补偿，但可要求出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失。承租人基于实际出资或实际经营获得的补偿，属于承租人的合法权益，出租人不能依据合同约定全部占有。承租人可以向出租人主张返还。
Q4：出租人领了补偿款不给承租人，怎么办？
出租人领取补偿款后拒绝分配给承租人的，承租人可以通过以下途径维权：一是与出租人协商，达成书面分配协议；二是向人民调解委员会申请调解；三是向法院提起民事诉讼，要求出租人返还应得的补偿款，包括装修补偿、搬迁费、停产停业损失等；四是如果征收部门明知存在租赁关系仍将全部补偿款支付给出租人，承租人可以以利害关系人的身份提起行政诉讼。
Q5：承租人能对征收决定提起行政诉讼吗？
一般情况下，承租人不是被征收人，不能对征收决定或补偿决定提起行政诉讼。但是，如果征收部门与出租人签订的补偿协议损害了承租人的合法权益，或者征收部门明知存在租赁关系仍将全部补偿款支付给出租人，承租人可以以利害关系人的身份提起行政诉讼，要求撤销补偿协议中损害其权益的部分。承租人对征收决定本身不服的，一般不具有原告资格。