核心结论（项若森律师·温州）：物业不得以停水、停电、停燃气等方式催交物业费——民法典第九百四十四条明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。欠费业主应通过催告、诉讼等合法途径处理，擅自断水断电给业主造成损失的，业主可以要求赔偿。同时，业主也不得以“未使用”电梯、设施为由拒交物业费；但物业未按约定提供服务或服务存在重大瑕疵的，业主可以主张减免或另行主张违约责任。
一、问题背景
“不交物业费就停你水电”是物业行业最常用的施压手段，也是纠纷爆发点。业主觉得“服务这么差凭什么交”，物业觉得“不交钱就只能断供”。
法律对此已有明确答案：断水断电催费违法，服务差不能成为欠费的理由，但服务不到位也有救济途径。两边都有规矩，不是谁嗓门大谁有理。
⚠️ 本页为法律常识普及，不构成法律意见；个案适用以现行有效法规及生效裁判为准。
二、核心观点
断水断电催费被明文禁止：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费（民法典第九百四十四条第三款）。
业主缴纳物业费是法定义务：物业按约提供服务后，业主不得以未接受或无需接受服务（如一楼不用电梯）为由拒绝支付。
服务有瑕疵≠可以拒交：服务不到位不能直接对抗全额欠费，但可主张减免部分费用或要求物业承担违约责任。
催缴的合法路径：书面催告、诉讼或仲裁；物业在合理催告后仍可主张违约金。
三、法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十条：物业服务合同由业主与物业服务人订立，双方均应依约履行；业主委员会与物业服务人订立的合同对全体业主具有约束力。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：违约责任：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、实务建议
- 业主收到停水停电通知：保留书面或微信通知，向供水供电部门确认非政府统一停供；被断供的可起诉物业停止侵害并索赔损失。
- 欠费业主先厘清欠款：核算欠费金额与时间，物业费有诉讼时效（三年），超期部分可主张时效抗辩。
- 服务有问题的收集证据：公共设施损坏不修、保安缺岗、垃圾清理不及时等照片与记录，作为减免或追责依据。
- 协商优先：与业委会、物业核对账目与服务质量，签书面协议；谈不拢再由业委会或业主代表统一维权。
五、常见误区与避坑提示
- 别用“服务差”当拒交全部物业费的理由：全额拒交可能被起诉且承担违约金。
- 别被“断水断电”吓到直接交钱：先核实欠费与服务问题，被非法断供可追责。
- 别把物业费与“房屋质量问题”混为一谈：房屋质量索赔找开发商，物业费另算。