楼上漏水泡了房找谁赔？相邻关系・过错责任・损失举证｜温州律师项若森

家里天花板突然洇出水渍，墙面发霉、地板泡胀、吊顶往下滴水——抬头一看，是楼上漏下来的。被淹的住户第一反应往往是"上楼去吵架"，但真到索赔时又犯难：到底该找楼上邻居、找物业，还是找开发商？本律师在温州处理过不少邻里漏水纠纷，发现多数矛盾不是赔不赔，而是"责任没查清、证据没留住"。本篇讲清漏源认定、责任划分和举证要点。

一、规则依据：相邻关系＋过错责任

《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第二百九十六条、第一千一百六十五条：

漏水纠纷要从两条线理解：相邻关系线上，楼上业主对自家用水、排水设施负有维护义务；侵权责任线上，谁有过错、谁造成损害，谁承担赔偿责任。不是"漏在谁家就一定全赔"，而要看漏源在哪、谁有过错。

二、先定漏源：钱该谁出

漏源位置	可能的责任主体	归责要点
楼上住户自家管道、防水层、热水器等专有部分	楼上业主	未尽维护义务、有过错，应赔偿
楼上下水道、用水设施老化、改造不当	楼上业主	对其管理范围内设施负责
楼栋公共管道、共用设施设备	物业服务企业	物业未尽维修管护义务的，承担相应责任
房屋尚在质保期、属建筑质量问题	开发商	主体结构、防水等在保修范围和期限内的，由开发商担责
多方原因混合	按过错比例分担	根据各方对损害后果所起作用划分

三、被淹一方能主张什么

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条：

被淹住户可同时主张两类请求：一是制止侵害，要求责任方尽快查明并修好漏点、停止继续渗漏；二是赔偿损失，对墙面修复、地板家具、受潮物品等实际损失要求赔偿。

四、用水排水的相邻义务

《中华人民共和国民法典》第二百九十条：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。落到漏水场景：楼上装修、改管、铺设管线时应当尽量避免对楼下造成损害；楼上业主对自家水管、防水层负有日常检查维护义务，发现渗漏苗头却不处理、导致损失扩大的，对扩大部分同样要担责。

五、举证是关键

1. 证明漏源：发现漏水立即拍照录像，记录渗漏位置、状态；必要时申请专业机构检测、鉴定；
2. 证明损失：对受损墙面、地板、家具、电器逐一拍照，保留购物凭证、维修报价单、装修合同与付款记录；
3. 证明因果关系：保留报修记录、与楼上及物业的沟通记录，证明损失是这次漏水造成的。

六、常见误区

• 误区一："水从楼上来，楼上就得全赔。"不准确。漏在共有管道、质量问题的，可能是物业或开发商责任；多方混合的按过错比例分担；
• 误区二："我家又没改管子，漏了跟我无关。"不一定。楼上业主对专有部分内管道、防水层负有维护义务，设施自然老化导致渗漏通常仍由该业主承担；
• 误区三："损失多少我说了算。"不行。赔偿以实际损失、有证据支撑为限，必要的鉴定评估不可少；
• 误区四："楼上不修，我只能天天吵架。"错。可先找物业、社区调解，调解不成可起诉。

七、实用建议

1. 先止损留证，再谈责任：关阀、转移财物、拍照录像，第一时间固定漏源和损失；
2. 委托专业检测定漏源：责任不清时，花钱做一次检测比事后扯皮划算；
3. 先调解后诉讼：找物业、社区人民调解先行处理；
4. 损失清单逐项留痕：维修报价、购物凭证、付款记录全部保存；
5. 必要时申请司法鉴定：责任比例、损失金额有争议的，诉前或诉中申请鉴定评估；
6. 楼上业主及时排查自家设施：放任损失扩大要对扩大部分担责。

八、资料来源与时效说明

• 《中华人民共和国民法典》第二百八十八、二百九十、二百九十六、一千一百六十五、一千一百六十七条（2021 年 1 月 1 日施行），现行有效，见 北大法宝·第二百八十八条、第二百九十条、第一千一百六十五条、第一千一百六十七条；
• 社区调解、司法鉴定的具体办理机构与流程，以温州当地现行规定为准。