居住权是什么，对买房有何影响？用益物权・登记设立・二手房腾退｜温州律师项若森

温州二手房市场里，曾出现过这样的纠纷：买家谈好价、付了款、过完户，准备收房时才发现，屋里住着一位老人，拿着一纸登记过的居住权合同不肯搬——原来这套房在出售前，原房主为照顾多年的保姆或再婚配偶设了居住权。本律师在实务中反复提醒：民法典增设居住权制度后，看房只看产权、不看登记，风险极大。本篇把居住权的设立规则和对买房的影响一次讲清。

一、规则依据：居住权是民法典新设的用益物权

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：

这句话有三层含义：

• 它是物权，不是债权：居住权一旦登记设立，就具有对世效力，连房屋新所有权人（包括买家）都要受它约束；
• 它的内容只限"占有、使用"：居住权人能住，但不能拿这套房去经营、收租（原则上）；
• 它的目的是"生活居住"：常用于老人为照顾自己的人留一条后路、离婚后为无房一方提供居住保障等场景。

二、怎么设立？书面合同＋登记，两个动作缺一不可

《中华人民共和国民法典》第三百六十七条、第三百六十八条：

步骤	动作	法律意义
第一步	签订书面居住权合同	双方达成合意，明确期限、条件
第二步	到不动产登记机构办理居住权登记	居住权自登记时才真正设立

关键在于第二步：光签合同不去登记，居住权不成立。 反过来，只要登记了，哪怕合同当事人后来闹矛盾，居住权人的居住利益也受到物权保护。

三、居住权的四个硬约束

《中华人民共和国民法典》第三百六十八条、第三百六十九条、第三百七十条：

1. 原则上无偿：居住权是"给人住"的保障安排，默认不付租金，除非双方另有约定；
2. 不得转让、继承：居住权人不能把居住权卖给别人，也不能由其子女继承；
3. 设立居住权的住宅原则上不得出租：目的是自住，不是经营牟利，当事人另有约定的除外；
4. 期限届满或居住权人死亡，居住权消灭：消灭后应及时办理注销登记，房屋恢复完整支配状态。

四、遗嘱也能设立居住权

《中华人民共和国民法典》第三百七十一条：

不少老人担心自己走后，照顾自己的人（如再婚配偶、长期照料的亲属）无家可归，会在遗嘱里写明房屋由某人居住至去世。这种以遗嘱设立的居住权，仍需办理居住权登记才产生物权效力。对买房人而言，不仅要查当前登记簿上的居住权登记，还要警惕房屋是否继承自带有居住权安排的遗嘱。

五、居住权与房屋租赁：一张表看清区别

对比项	居住权	房屋租赁
权利性质	用益物权（对世权）	合同债权（相对权）
设立方式	书面合同＋登记	合同即可，6个月以上建议书面
是否有偿	原则上无偿	一般支付租金
能否转让继承	不得转让、继承	经同意可转租，不发生继承
对新业主的约束	直接约束新所有权人	买卖不破租赁，约束较弱

六、对二手房买卖的真实影响：过户不等于入住

• 房子能过户，但住不进去：买家取得所有权后，登记在册的居住权人仍有权继续居住，买家不能仅凭房本要求其搬离；
• 清场难度大：居住权是物权，想让居住权人提前搬走，只能协商补偿，或等期限届满、居住权人死亡这一法定消灭事由；
• 价值折损：带居住权的房屋使用价值被长期锁定，转手价格、自住安排都会受影响。

七、常见误区

• 误区一："签了居住权合同，买房人就得认。"不准确。居住权自登记时设立，只签合同未登记的，购房人查到的登记簿上没有这项负担；
• 误区二："房子过户了，居住权人就得搬走。"错。居住权登记在先的，可对抗新所有权人；
• 误区三："居住权人死了，问题就自动解决。"不严谨。居住权随之消灭，但应及时办理注销登记；
• 误区四："设了居住权的房子完全不能出租。"原则上不得出租，但当事人另有约定的除外。

八、实用建议

1. 付款前先拉不动产登记簿：到登记机构查询居住权、抵押、查封三类登记，有记录要重新评估交易；
2. 把"无权利负担"写进合同：约定房屋无居住权、无抵押、无租赁负担，并约定隐瞒的违约责任；
3. 带居住权的房子要压价：将腾退难度、期限长度折算进购房款，并书面约定配合义务；
4. 给老人设权先想清楚：居住权一经登记即长期锁定房屋使用，设置前评估对日后卖房、融资的影响；
5. 保留登记查询凭证：查询记录、合同、沟通记录均留存，作为尽调到位或对方隐瞒的关键证据。

九、资料来源与时效说明

• 《中华人民共和国民法典》第三百六十六、三百六十七、三百六十八、三百六十九、三百七十、三百七十一条（2021 年 1 月 1 日施行），现行有效，见 北大法宝·第三百六十六条、第三百六十八条、第三百六十九条；
• 不动产登记机构具体办理材料与网点安排，以温州当地登记服务中心现行公示要求为准。