核心结论（温州律师项若森）：选聘物业属于业主共同决定事项（民法典第278条），业委会无权私自拍板。未经业主大会决议只盖业委会章的物业合同，业主可主张不予认可；决议程序违法的，业主可在知道之日起一年内起诉撤销。
不少小区的业主有过这样的经历：某天路过公告栏，才发现业委会已经和一家物业公司签了合同，物业费标准还涨了，从头到尾没人问过自己。业委会几个人一拍脑袋就和物业签了字，这合同对全体业主有约束力吗？业主要不要按新合同交物业费？本律师在温州小区物业纠纷咨询中，这类业委会越权签约的争议非常集中。本篇把规则和救济路径讲清楚。
一、规则依据：选聘物业，是业主共同决定的事，不是业委会的事
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：
下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
关键点在于：选聘、解聘物业，法定主体是业主共同决定，业委会只是执行机构，不是决策机构。业委会可以牵头组织招投标、起草合同文本，但拍板签约之前，必须先有依法作出的业主大会决议。
二、合同什么时候才对业主有约束力
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
注意条文里"依法选聘"这四个字——业委会和物业签的合同，要对全体业主产生约束力，前提是选聘过程依法。反过来：
| 情形 | 合同效力状态 |
|---|
| 业主大会依法决议选聘，业委会据此签约 | 对全体业主有约束力，业主应按约交费 |
| 只有业委会盖章、从未召开业主大会 | 属越权签约，业主可主张对全体业主不发生约束力 |
| 开了会但表决未达法定比例 | 决议不成立或可撤销，业主可诉请撤销后否定合同约束力 |
| 程序有决议，但事后被法院撤销 | 合同失去效力基础，业主可据此抗辩 |
三、业主觉得"被代表"了，可以怎么办
《中华人民共和国民法典》第二百八十条：
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
建筑物区分所有权司法解释第十二条进一步明确：业主以业主大会或业委会决定侵害其合法权益、或者违反法律规定的程序为由请求撤销的，应当在知道或者应当知道作出决定之日起一年内行使。也就是说：
- 程序违法是独立的撤销理由：即便你觉得涨价能接受，只要选聘程序没依法开会、没达到表决比例，业主就可以主张程序违法要求撤销；
- 一年时间很短：从你知道或应当知道这份签约决定之日起算，过期再起诉法院不再支持；
- 被诉撤销期间，物业费先别急着全盘拒交：稳妥做法是保留争议、要求暂缓，避免自己陷入欠费违约的被动。
四、反面情形：决议真被撤销了，合同就自动一笔勾销吗
不是自动勾销，要分两步走：
- 先撤决议，再否合同：业主起诉请求撤销业委会选聘决定，法院判决撤销后，物业合同就失去了依法选聘的效力基础；
- 已经接受服务期间的费用，仍要处理：物业事实上提供了服务的期间，费用如何结算要结合判决和实际服务情况处理；但业委会越权期间物业强行主张的高标准物业费，业主可以主张按合同不生效处理。
本律师提示：对业主来说，最有力的武器是程序二字——物业合同有没有效，先看选聘程序合不合法。程序漏洞是这类案件里业主最容易抓住、也最能改变结果的突破口。
五、常见误区
- 误区一："业委会都盖章了，合同当然有效。"不准确。盖章只说明业委会签了字，不说明选聘经过了业主共同决定；
- 误区二："我们大部分业主都交了物业费，等于默认认可。"交物业费是履行行为，不等于追认选聘决议；
- 误区三："业委会决定的事，业主只能认。"错。程序违法或侵害合法权益的决定，业主一年内可诉请撤销；
- 误区四："反正跟我没关系，等等看再说。"危险。撤销权一年除斥期间一过，合同就可能生米煮成熟饭。
六、给你的实用建议
- 主动关注公告栏和业主群：物业选聘、续签、调价都是高频争议点；
- 发现异常先书面要求公开决议材料：函件、微信留痕，业委会拒绝出示的本身就是证据；
- 一年期限内果断行动：撤销权过期不候，拿不准的尽早咨询；
- 推动召开业主大会把程序走规范：通过街道、社区指导，把选聘流程做得公开透明；
- 欠费与维权分开处理：维权期间物业费别简单硬拒，避免反过来被物业起诉欠费。
七、资料来源与时效说明
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十八、二百八十、九百三十九条（2021 年 1 月 1 日施行），现行有效；
- 最高人民法院建筑物区分所有权纠纷司法解释（法释〔2020〕17号）第十二条（业主撤销权一年除斥期间），现行有效。