温州楼市这几年涨过也跌过。合同网签之后房价跌了，买方说"不买了，定金我不要了"；房子还没过户行情涨了，卖方说"不卖了，违约金我赔"。这种"看行情撕合同"的做法，法律上站得住吗？
《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
这就是"合同严守原则"。房屋买卖合同一旦签字成立，双方都受约束——房价涨了卖方想反悔，法律不支持；房价跌了买方想退，同样不支持。市场波动本身不是违约的免责牌。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
注意顺序：前两项是"不可抗力"和"对方根本违约"；后三项主要给守约方用——卖方逾期过户、经催告仍不办的，买方有权解除并索赔。反过来，买方单纯不想买，不属于任何一项法定解除事由。
《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：
合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13 号，2023 年 12 月 5 日施行）第三十二条进一步明确：
合同成立后，因政策调整或者市场供求关系异常变动等原因导致价格发生当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的涨跌，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，人民法院应当认定为民法典第五百三十三条规定的"情势"。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
司法实践的口径：约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为"过分高于造成的损失"。温州二手房合同里常见"违约方赔总房价百分之二十"，法院不一定照单全收——最终要看守约方的实际损失，比如差价、利息、中介费、另租房屋的费用等。
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