核心结论（温州律师项若森）：能换，但不能单户换、也不能说走就走。解聘物业须业主依法定程序共同决定，提前六十日书面通知；合同解除后物业须限期退出交接，预收未服务的物业费应退还。
"保安形同虚设、卫生半月不清、电梯坏了一周不修"——温州不少小区的业主对物业服务一肚子意见，最常问的一句话就是："我们能不能直接把物业换掉？"换物业听起来解气，真操作起来却常卡壳：物业赖着不走、新老交接打架、物业费扯不清。本篇按民法典的规定，把解聘物业的程序、通知、结算、交接四件事讲明白。
一、规则依据：解聘物业是业主的法定权利，但要走程序
《中华人民共和国民法典》第九百四十六条：
业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
拆开三层：
- 解聘权在业主：业主对物业不满意，依法定程序共同决定后，可以解除合同——物业没有赶不走的护身符；
- 程序前置：解聘不是一户业主、也不是业委会几个人说了算，要回到业主共同决定程序（双三分之二参与、参与双过半同意）；
- 提前六十日书面通知：决定解聘后，要给物业六十日的书面准备期（合同另有约定期限的从约定），不能今天决定明天就让人卷铺盖。
二、"换物业"的完整动作链条
| 环节 | 要做什么 | 法律依据 |
|---|
| 第一步：决议 | 召开业主大会，依法表决解聘现物业、选聘新物业 | 民法典第278条 |
| 第二步：通知 | 业委会提前六十日书面通知现物业解聘决定 | 民法典第946条 |
| 第三步：结算 | 已预收但未提供服务期间的物业费，业主要求退还的应予支持 | 物业服务纠纷解释第3条 |
| 第四步：交接 | 现物业限期退出，移交物业服务用房、设施和资料 | 民法典第949条 |
| 过渡期 | 新物业接管前，原物业应继续处理物业事项，该期间物业费可照付 | 民法典第950条 |
三、物业赖着不走怎么办
《中华人民共和国民法典》第九百四十九条：
物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，配合新物业服务人做好交接工作。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
物业拒不退场是实务中最硬的骨头。法律给业主两把武器：
- 合同终止后，赖着不走的物业无权再收物业费——你不走可以，但从应退出之日起你别想再收钱；
- 造成业主损失的要赔偿：比如赖着不走期间电梯无人维护出事故、公共收益账目拒不移交，原物业要担责。
第九百五十条还规定：新物业或自行管理的业主接管之前，原物业应继续处理物业事项，并可请求支付该期间物业费——这是服务不断档的过渡安排，不是让老物业无限期占着位子。
四、几个容易被忽略的成本
- 解约可能要赔钱：因业主主动解聘造成物业损失的，除不可归责于业主的事由外（比如物业严重违约），业主应当赔偿；物业确实烂、服务严重不达标的，业主解约大概率不用赔；
- 先有下家再炒上家：实务中稳妥的顺序是先依法选聘好新物业，再解聘老物业，避免出现管理真空；
- 不定期物业合同随时可解：物业服务期限届满后业主没续聘也没另聘、原物业继续服务的，合同转为不定期，双方可随时解除，但仍应提前六十日书面通知。
五、常见误区
- 误区一："我一户不满意，就能把物业赶走。"错。解聘是业主共同决定事项，一户业主不能单独解除整个小区的物业服务合同；
- 误区二："今天表决解聘，明天物业就得走人。"错。要提前六十日书面通知，还要给交接留合理期限；
- 误区三："物业不走，我们就集体拒交物业费。"风险大。合同终止前的物业费该交还得交，单纯拒交反而被物业起诉欠费；
- 误区四："换了新物业，老物业收的预收物业费自然就转过去。"不一定。预收未服务期间的物业费，业主可依法要求原物业退还。
六、给你的实用建议
- 先攒证据再动议：报修记录、投诉记录、服务瑕疵照片，是日后物业违约、解聘不赔钱的底气；
- 走完整业主大会程序：决议、表决票、公示一个环节都不能少，程序硬伤会让整个解聘决定被撤销；
- 先聘好新物业再解聘：避免小区陷入无人管理的真空期；
- 通知和交接都留书面痕：解聘通知、交接清单、移交确认单，逐一书面化；
- 收费节点盯紧：老物业预收的停车费、广告费、未服务期间物业费，交接时一并清算追回。
七、资料来源与时效说明
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十八、九百四十六、九百四十七、九百四十八、九百四十九、九百五十条（2021 年 1 月 1 日施行），现行有效；
- 最高人民法院物业服务纠纷司法解释（法释〔2020〕17号）第三条（退还预收未服务期间物业费），现行有效。