核心结论（温州律师项若森）：不一样，两套制度、两条计算线。城里房子建在国有土地上，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》走，房屋价值的补偿不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格，参考系是周边商品房行情；农村宅基地上的房子建在集体土地上，按《土地管理法》第四十八条走，土地补偿费和安置补助费按省政府公布的区片综合地价计算，房屋单独在重新安排宅基地建房、提供安置房、货币补偿三种方式中由农户自愿选择，另加搬迁费、临时安置费和被征地农民社保费用。温州市区集体土地住宅征收，现行按《温州市区征收集体土地涉及住宅用房补偿办法》执行，货币、产权调换、宅基地建房三选一，货币补偿按合法房屋市场评估价确定。
先把结论摆出来：补偿不一样，而且差别是制度性的，不是「钱多钱少」的差别。
判断一套房子按哪套标准补，第一看土地性质。房子占的地是国有土地，走城市那一套；还是集体土地（含宅基地），走农村那一套。这个前提定了，后面算钱的公式、参照的价格、可选项全都跟着变。
城市这套，核心逻辑是「地随房走、市价补偿」。房子值多少钱，由有资质的评估机构按房屋征收评估办法评估，底线是不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格——拆你这套房，补的钱至少够在同地段买到差不多的房子。评估、复核、专家鉴定，是这套制度里反复用到的救济工具。
农村这套，核心逻辑是「地价与房价分开算、居住安置有选择」。土地补偿费、安置补助费按省公布的区片综合地价算，地价至少每三年调一次；房子本身不单按市场价买掉，而是让农户三选一：重新安排宅基地建房、提供安置房、货币补偿；另外还有搬迁费、临时安置费，以及把被征地农民纳入养老等社会保障体系的费用。这套制度照顾的不只是这栋房子值多少钱，还有农户往后住哪里、老了靠什么。
温州的实践把两套标准落到了细则上。市区范围内征收集体土地涉及住宅用房，现行按温政办〔2025〕27号执行：被补偿人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，符合条件的还可安排宅基地建房；产权调换有「一翻三」「人均保底」等安置口径；货币补偿按合法房屋的市场评估价确定，并一次性支付六个月临时安置费。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
配套的《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）把「类似房地产的市场价格」细化为：与被征收房屋区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似房地产在评估时点的平均交易价格，评估时点就是房屋征收决定公告之日。
《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正，2020年1月1日施行）第四十八条规定：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障；征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用；征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定，并至少每三年调整或者重新公布一次；对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。
征收程序上，同法第四十七条要求县级以上地方人民政府在申请征收土地前，开展土地现状调查和社会稳定风险评估，将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见；多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，应当组织召开听证会。
浙江省执行土地管理法的配套口径，见《浙江省土地征收程序规定》（浙自然资规〔2022〕4号，2022年8月1日施行）：征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容；设区的市、县（市、区）人民政府应当自征收土地公告之日起六十日内足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用；个别未签订征地补偿安置协议的，应当在土地征收公告之日起六十日内作出征地补偿安置决定。
区片综合地价的最低保护标准由省政府公布。按《浙江省人民政府关于调整全省征地区片综合地价最低保护标准的通知》（浙政发〔2026〕21号，2026年9月3日施行）：全省征地区片综合地价最低保护标准为一类地区不低于6.24万元/亩、二类地区不低于5.67万元/亩、三类地区不低于4.93万元/亩；征收耕地、集体建设用地按本地区征地区片综合地价执行，各地确定的标准不得低于省定最低保护标准。
《温州市区征收集体土地涉及住宅用房补偿办法》（温政办〔2025〕27号，2025年4月印发）明确：征地住宅补偿包括合法房屋（含视为合法建筑）价值的补偿（含室内装饰装修的补偿）和搬迁费、临时安置费的补偿；被补偿人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，符合国土空间规划以及市、区政府规定条件的，可安排宅基地建房。产权调换中，属地村集体经济组织成员且宅基地属原始取得或继承取得的，按合法房屋宅基地基底面积不超过三倍的标准确定应安置面积；按该口径确定的应安置面积仍未达到户内人均住宅建筑面积三十平方米的，可申请按人均三十平方米确定应安置面积。被补偿人选择货币补偿的，按合法房屋的市场评估价确定货币补偿金额，并一次性支付六个月临时安置费。
法院处理这类争议，第一步永远是定性：系争房屋占地到底是国有土地还是集体土地。定性错了，整套补偿标准就跟着错。几个常见口径。第一，已经依法征收为国有土地的原集体土地房屋，征收时按国有土地上房屋补偿口径走；尚未办理征收手续、土地仍属集体所有的，哪怕房屋所在区域已经城市化、已经「撤村建居」，仍按集体土地征收补偿规定执行。第二，区片综合地价有没有按三年周期更新、用的是不是现行有效标准，是集体土地案件的高频审查点；用过期标准算账的，法院会认定补偿依据不当。第三，补偿方式选择权有没有被尊重——只给货币不给安置房选项、只安排宅基地却不给货币补偿标准的，属于未尊重农村村民意愿。第四，城中村改造中已经纳入城市建设范围、土地实质上已征收为国有的房屋，法院倾向于参照国有土地上房屋的市价口径保护当事人利益。浙江法院在宅基地与城中村交叉案件中普遍区分「历史遗留」与「新增违建」：历史形成的已使用面积，征收部门要对超出标准部分的违法性举证；未经批准私自扩占的部分，依法不予足额补偿。
| 来源 / 案件类型 | 裁判规则要点 |
|---|---|
| 征收补偿标准类生效裁判常见口径（概括，不指个案案号） | 用超过公布有效期的区片综合地价作为补偿依据的，属补偿标准依据不当；农户在补偿安置方案争议中主张按现行有效标准重新核定的，法院予以支持。 |
| 城中村改造类案件常见裁判规则（概括，不指个案案号） | 房屋占地未依法征收为国有、仍属集体土地的，征收补偿适用土地管理法关于农村村民住宅的规定；补偿方式选择权未获保障的，补偿安置行为被撤销或责令重新作出。 |
| 浙江省内宅基地历史遗留面积认定类案件（概括） | 农户持有上世纪八九十年代审批手续或老权证，征收时仅以现行面积标准压缩补偿的，征收部门须对超出部分的违法性承担举证责任，不能举证的按实际合法使用面积认定。 |
（说明：当事人姓名均已作脱敏处理，不指具体案号与当事人；裁判规则要点为归纳提炼，具体以原裁判为准。）
以下问答仅作法律常识普及，不构成法律意见。
答：关键看土地有没有依法征收为国有。没有办理土地征收手续、土地仍属集体所有的，即使户籍已经城市化，征收补偿仍按集体土地上农村村民住宅的规定执行。向辖区自然资源部门核实地块征地状态，是下决定之前最该做的一件事。
答：按浙江省现行最低保护标准（浙政发〔2026〕21号，2026年9月3日施行）：一类地区不低于6.24万元/亩、二类地区不低于5.67万元/亩、三类地区不低于4.93万元/亩；各县（市、区）在此之上公布本地区具体标准，温州各县市区以当地最新公布为准。
答：不能直接套用城市商品房口径。农村住宅补偿是「合法房屋评估价＋搬迁费＋临时安置费＋安置方式选择」的组合：选择货币补偿的，温州市区现行按合法房屋市场评估价确定，参考的是同区域同类农房、住宅用房的市场行情，而不是周边商铺或高层商品房价格。
答：不一样。区片综合地价由各县（市、区）在不低于省最低保护标准的前提下自定并报省备案；房屋补偿细则各地口径也有差别（如安置面积的计算方式）。具体以项目公布的补偿安置方案和当地现行办法为准，别拿邻县标准套自己的房子。
答：不一样。住宅按住宅评估补偿；非住宅（经营性用房）在房屋价值评估之外，还有停产停业损失补偿，各地按经营效益、纳税记录、从业年限核定。补偿方案里对住宅和非住宅是分列的，签协议前把自己房屋登记用途看清楚。
同领域专题枢纽与深度实务资料，便于进一步了解（不构成法律意见）。