核心结论（温州律师项若森）：「没证就没补偿」是征收现场最常见的误解。法律要求政府在征收决定作出前，先对征收范围内未经登记的房屋逐户调查、认定、处理——认定为合法建筑或未超期临时建筑的，依法补偿；只有认定为违法建筑、或超过批准期限的临时建筑，才不予补偿。历史原因造成手续不全的房屋，应补办手续、按实际情况处理，政府不能跳过调查认定程序，直接以「无证」一刀切归零。
温州城郊、旧村改造区域，大量房屋是几十年前自建、翻建的，手里只有老土地收据、分家契、户口簿，没有房产证。征收公告一贴，最慌的就是这部分住户：「我家没证，是不是一分钱拿不到？」
法律给出的答案是否定的，而且程序设计本身就是为这类房屋准备的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
拆解这条规则，关键有三层。第一，「无证」与「违建」之间隔着一道法定的调查认定程序，政府负有主动调查的职责，不能由征收工作人员口头一句「你这是违建」就定性。第二，历史遗留房屋有专门的政策通道：国务院办公厅2003年关于城镇房屋拆迁的紧急通知明确，对因历史原因造成手续不全的房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。第三，认定结果决定补偿口径：合法建筑按正常评估价补偿；部分城市对认定为合法的历史遗留未登记建筑按评估价一定比例（如九折）结算；违法建筑不予补偿，但实践中对在规定期限内自行腾空移交的，不少地方另设搬迁补助或奖励。
法院审理无证房补偿争议的共识是：未经登记建筑的认定是行政机关的法定职责，必须在征收决定作出前完成，并向被征收人告知认定结果与救济途径；政府未履行调查认定程序，或未告知结果即作出补偿决定、实施拆除的，构成程序违法，判决确认违法或撤销补偿决定。对「是不是违建」的实体争议，法院看建造年代、当时的法律政策状态——1990年《城市规划法》施行前建成、长期作为住宅使用、产权无争议的房屋，一般不作违法建筑处理。浙江法院在同类案件中的通常做法是：要求政府先举证证明履行了调查认定职责、认定结论有规划、国土部门的书面依据；仅凭航拍图斑新旧直接认定违建的，难以获得法院支持。
| 来源 / 案件类型 | 裁判规则要点 |
|---|---|
| 未登记建筑认定职责类行政诉讼（各地公开裁判，概括引用，不指具体案号） | 政府未依法组织有关部门对未经登记建筑进行调查、认定、处理，直接按无证房作出不予补偿决定的，因程序违法被撤销；责令重新履行认定职责。 |
| 违建认定依据类案件（各地公开裁判，概括引用，不指具体案号） | 行政机关以航拍影像新图斑认定违法建筑，但未考虑房屋建造年代与历史政策背景的，认定证据不足，不予支持；长期自住、无权属争议的老宅倾向按合法或历史遗留处理。 |
| 最高人民法院(2012)行他字第16号答复对应案件 | 合法享有使用权的未经登记院落、空地，纳入评估范围一并补偿，不得只补正房、不补院落。 |
（说明：当事人姓名均已作脱敏处理，不指具体案号与当事人；裁判规则要点为归纳提炼，具体以原裁判为准。）
以下问答仅作法律常识普及，不构成法律意见。
A：先看调查认定结果。建造年代久远、符合历史遗留条件的，经认定视为合法后按评估价补偿；本地有认定标准按建成年代分段处理的，从其规定。你要做的是把建房年代证据整理好，配合调查登记并核对结果。依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条。
A：不算。未登记建筑的认定是政府组织规划、国土等部门作出的正式行政行为，要书面告知结果和救济途径；口头定性不产生法律效力。对口头说法不必签字确认，要求出具书面认定文书。依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条。
A：看依据。部分地市对历史遗留未登记建筑按评估价一定比例补偿，前提是本地认定办法或项目补偿方案有明确规定；没有规定的，认定合法即应按正常评估价补偿。对打折标准有异议的，要求出具书面依据。
A：不能。公告发布后突击新建、加建、抢搭的部分，依法不属于补偿范围，还可能被作为违法建设处理；有实际居住困难的，通过正式渠道申请补助与保障，不要动抢建的念头。
A：符合条件的可以。长期合法享有使用权的院落、空地，依法应纳入评估范围一并补偿；把土地来源凭证整理好，在调查登记时一并申报。依据：最高人民法院(2012)行他字第16号答复。
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