一、结论
分户评估报告的有效送达、未登记建筑的调查认定、补偿方式选择权的告知，均为补偿决定的法定程序。评估报告未依法送达、未对未经登记建筑作调查与性质认定、未告知产权调换或货币补偿的选择权，均构成程序违法，可申请行政复议或提起行政诉讼，请求撤销或确认违法。事实认定不清（如建设年限证据不足、未核查当事人提交的证据、未审查陈述申辩意见）的，补偿决定也会被撤销。
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二、法律依据
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条：达不成协议的，房屋征收部门报请政府作出补偿决定并公告；决定应公平，含补偿方式、金额、支付期限与搬迁期限。
- 评估是补偿决定基础：分户评估报告须依法送达，保障知情权与异议权（复核、鉴定）。
- 未经登记建筑：须调查、认定与处理，区分违法建筑与可补偿建筑，不能仅以建成年代一概不予补偿。
- 补偿方式选择权：产权调换与货币补偿由被征收人选择，征收方不得单方限定。
三、司法实践
补偿决定的合法性高度依赖程序。评估报告未有效送达、未登记建筑未作调查认定、补偿方式选择权未告知，均构成程序违法，可被撤销或确认违法。事实认定不清（如建设年限证据不足、未核当事人提交的地基款证据）亦导致撤销。温州地区亦有相应裁判，如温州中院 (2023)浙03行初138号、(2024)浙03行初208号。
四、给当事人的实操建议
- 核查评估报告送达：确认分户评估报告是否直接送达本人并签收回证，公告送达须在其他方式不能时方可采用。
- 主张未登记建筑调查认定：要求对未登记建筑作权属与性质认定，不能仅判年代即不予补偿。
- 行使补偿方式选择权：在法定期限内书面选择产权调换或货币补偿，固定选择权证据。
- 针对程序违法复议或诉讼：以评估报告未送达、未认定未登记建筑、未告知选择权为由，请求撤销或确认补偿决定违法。
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