对评估报告不满意怎么办？能复核吗？

核心结论（温州律师项若森）：能复核，而且法律给了两级台阶：先在收到评估报告之日起十日内向原评估机构书面申请复核评估，对复核结果仍不服的，再在收到复核结果之日起十日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这两个「十日」是硬期限，过期不补。复核与鉴定解决的是评估的技术问题——评估方法、参数选取、可比实例、漏评项目；走完这两步仍对补偿数额不满的，最后一条路是对政府作出的补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼。

一、结论

对评估报告不满意，第一步不是拒绝签字，而是先把期限算清楚。很多被征收人拿着报告心里不踏实，今天忙、明天拖，等想起要提异议时，法定期间已经过了。

法定救济分两级。第一级是复核评估：收到评估报告之日起十日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核申请，申请里必须指出评估报告存在的具体问题。原机构收到申请后十日内复核，改变原结果的重新出具报告，没改变的书面告知申请人。第二级是专家鉴定：对复核结果仍不服的，自收到复核结果之日起十日内，向被征收房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。专家委员会在十日内对评估程序、评估依据、评估假设、技术路线、方法选用、参数选取、结果确定方式等技术问题进行审核，出具书面鉴定意见；报告不存在技术问题的维持原报告，存在技术问题的，由原机构改正错误、重新出具报告。

要明白的是：复核与鉴定攻的是「评估做得对不对」，不是「补偿给的多不多」。如果走完这两级，评估技术上挑不出毛病，但你仍认为补偿谈不拢，那就等政府按补偿方案作出补偿决定——对补偿决定不服的，六十日内申请行政复议，六个月内提起行政诉讼。

二、法律规则

（一）救济的两级台阶：复核评估与专家鉴定

• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年施行）第十九条第二款：对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
• 《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第二十条：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向房地产价格评估机构申请复核评估；申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
• 同办法第二十一条：原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起十日内对评估结果进行复核；复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
• 同办法第二十二条：被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定；被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
• 同办法第二十五条：评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起十日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见；经鉴定评估报告不存在技术问题的应当维持评估报告，存在技术问题的，出具报告的机构应当改正错误、重新出具评估报告。

（二）复核申请攻什么、不攻什么

复核评估是技术审查，不是情绪表达。申请书写「价格太低、不服」四个字，机构可以依法维持。有指向性的复核申请通常落在四类问题上：一是漏项，装修、附属物、院落空地、合法未登记面积有没有评；二是可比实例，选的交易案例在区位、用途、档次、新旧程度上与自家房屋是否相似；三是参数，成新率、楼层与朝向修正、土地性质对应的取值是否合理；四是程序，评估时点是不是征收决定公告之日，评估机构有没有相应资质，选定程序是否合法。把问题落到这四类上，附上周边真实成交材料，复核才有抓手。

（三）复核鉴定之后：补偿决定与诉讼

• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条：签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定并公告；被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
• 《中华人民共和国行政诉讼法》（2017年修正）第十二条第一款第（五）项：人民法院受理对征收、征用决定及其补偿决定不服提起的诉讼。
• 《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条：直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。

三、司法实践倾向

（一）裁判倾向

法院在补偿决定案件中对待评估报告的态度是「尊重但不盲信」：评估机构依法独立作出的评估，法院原则上认可其证明力；但被征收人在复核、鉴定阶段已经指出具体技术问题、而评估机构或专家委员会未作合理回应的，法院会要求政府举证说明。浙江法院在同类案件中的通常做法是：分户评估报告漏评合法项目、可比实例与被征收房屋明显不匹配，政府又以原评估结果作出补偿决定的，判决撤销补偿决定、责令重新作出；反过来，被征收人仅笼统主张「评估价偏低」、既未在法定期限内申请复核鉴定、又举不出技术问题的，法院一般维持补偿决定。所以复核鉴定不仅是救济程序，也是在为后续诉讼固定证据——哪怕复核没有改结果，申请书面材料本身就是你积极主张异议的记录。

（二）类案参考

审理法院 / 案号	裁判规则要点
浙江法院同类案件常见做法（不指个案案号）	被征收人在法定期限内申请复核评估并指出具体漏项，原机构未补评即维持结果，政府据此作出补偿决定的，法院以主要证据不足为由撤销补偿决定。
最高人民法院相关生效裁判常见口径（概括）	评估报告作为补偿决定的主要证据，其评估时点、可比实例选取、漏评项目属法院合法性审查范围；评估技术问题成立的，补偿决定失去证据支撑。

四、实务操作要点

1. 收到分户评估报告当天，先在送达回执上记下收到日期——两个十日期间都从这一天起算，把日期写进自己的工作日历。
2. 逐页核对报告三要素：评估时点是不是征收决定公告之日、机构与估价师有没有签章和资质、估价假设与限制条件有没有把关键收益项目排除在外。
3. 列出周边三到五个真实成交案例，连同中介记录、挂牌截图整理成附件，作为可比实例不合理的对照材料。
4. 书面复核申请写清四件事：申请人是谁、对哪份报告不服、具体哪些项目或参数有问题、要求复核机构怎么改正。通过可留痕的方式提交并索要收件凭证。
5. 收到复核结果后，不服的在十日内申请专家委员会鉴定，申请同样要写明技术问题。维持的，把维持决定收好，作为后续诉讼中「已穷尽评估内部救济」的证据。
6. 评估阶段的所有文书——报告、复核申请、复核答复、鉴定意见——按时间顺序归档，不要只留复印件的复印件。

本地化常见问题（温州·浙江）

以下问答仅作法律常识普及，不构成法律意见。

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